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独立系FP解説 経済的自立FIRE ㊶収益不動産というアセットを持つメリット・デメリット【下町FPブログBlog】

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知っているようで?  本を眺めただけ、ウェブで検索しただけでFIREを理解したつもりになっていませんか? FIREとは、状態なのか、何を目指すのか?

 

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FPブログ解説  不動産投資には株式と異なるリスクがある

 

 

今回からは、不動産投資がFIREに対してどう有効に機能するのかというテーマシリーズの開始です。

 

前回までのFIRE講座 債券投資シリーズ

 

 

株式や投資信託には値上がり目当ての売却利益、いわゆるキャピタルゲインと配当などによるインカムゲインがあります。

 

実は不動産にもあるにはあるのですが、都心部以外では地価は下落していたり利用価値が低い不動産も多く、購入価格以上での売却を狙えるのは一部の場所に限られるでしょう。どちらかと言えば『あわよくば』程度に考えておくことです。

 

それでも、不労所得や早期リタイアの代名詞として、不動産投資は有名です。

 

最近は、米国株式などの成功でFIREを実現する人も多くいらっしゃいますが、株式市場の低迷で苦労されている方の話もよく聞きます。

 

株式がもともとハイリスクなのは、言うまでもないことです。

 

不動産投資で狙える利益の本命は、インカムゲインです。保有していることで貰える賃料の獲得が基本的な投資戦略になります。

 

実際、不動産投資のみでFIREを実現された方もたくさんいらっしゃいます。そういった方は、どちらかと言えばFIREではなく、私はあえて『不動産賃貸業への転職』だと思っています。

 

不動産投資のインカムゲインの獲得手段は、代表的なものとして 戸建て賃貸、一棟建て賃貸、マンション等区分所有、駐車場経営などが有名です。またこれらは、新築と中古・築浅と築古などと選択肢も大きいのが特徴です。

 

 

これらは権利を買う現物不動産投資ですが、これと似たスキームの投資としては、リートへの投資があります。大きな違いとしては、ご自身で経営するか、しないかの違いだともいえます。

 

受け取った賃料から経費を差引いたものが真水の利益として受け取れるのが自己投資(経営)であり、全てを収支を清算して分配できる原資部分を一定分配しているのがリート(不動産の債券化)の収益です。

 

リートは大規模な賃貸不動産を投資家から資金調達をして、運営します。投資家は、経営利益の一部を分配金として受け取るだけです。一方、現物不動産投資は、不動産業として確定申告などの決算で利益確定と納税が必要になります。

 

それぞれに、メリット・デメリットが共存しています。

 

僕も区分所有の投資マンションを3戸持っていますが、リートからも同程度の収入が入る分散投資をしています。イメージとして年不動産100万円:年REIT100万円といったイメージです。

 

独立系FP解説 不動産投資-マネーストリスフリーの実現

 

 

このFIREのシリーズは、年間400万円のインカムゲインを受け取る独立系非販売のFPが、さまざまな運用の常識とされている投資方法やリスクを斬り、本当に安定的なFIRE=経済的自立を解説する長期FPブログ講座シリーズです。

 

『FIREの実現!! 年間400万円超えインカムゲイン獲得』過去の2021年運用の総括

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あなたのお金の心配を解消してマネーストレスフリーを支援する下町FPの横谷です。不動産投資とFIREは相性がよいと言われています。

 

特に資産形成に不動産を活用している人は昔から多く、さまざまな業者もこの世界に参入しています。

 

投資による売却益や配当は、FIREでの生活費を確保する分散投資の資金源として有効です。この時、異なる性格の運用アセットを持って活用することを分散投資といいます。分散投資の一つとしても不動産は有望です。

 

今回のシリーズでは、FIREへの運用やポートフォリオ構築に現物の収益不動産をどう加えられるかを考えていきたいと思います。

 

下町FPブログ・メルマガ講座は、FP視点からの簡単なワンポイントで情報を整理し、お金のお得情報をお届け発信しています。

 

貯金箱にお金を貯める局面と貯金箱からお金を取り出す局面がある

 

 

FIREにおいて不動産投資は、いくつかのパターンでの運用ができます。まず資産が少ない資産形成のステージでの不動産の活用法としては、少ない頭金で収益物件をローンなどを組み、貰った家賃をローン支払いに充当する運用です。

 

レバレッジ経営といいます。

つまり、てこの原理で大きなきな物件を持ち上げる投資です。

 

このステージで気を付けなくてはならない点は、手元にお金はほとんど残らないことです。

 

FIREの資産拡大ステージと資産フローステージのふたつがあり、不動産は両方に使えます。

 

 

どこに家賃が消えているのかと言えば、管理維持費や物件のローン返済費用に毎月得た家賃が充当されており、つい運用収益を得ていることを忘れてしまうことです。

 

2002年、購入した港区芝のワンルームマンション28㎡

 

これは何故起こるのかと言えば、毎月の家賃が収益として実感できずにスルーしてしまうことに疑問を持ってしまう事で起こりがちなのです。僕も初めて買った区分マンションの時はそんな経験をしました。

 

当時、港区芝の物件を頭金10万円で購入しました。実際、家賃から管理費やローンを差引くと1万円ちょっと位しか家賃が残らないので、ほとんど儲かっていないと感じてしまうことが何回かありました。

 

空室が出るとローン返済や管理費が自腹になるという恐怖はいつもあります。

 

最終的には、7年間運用して幸いに空室らしいものは発生せず、そのマンションはリーマンショック後に売却に出しました。買値から若干の値引き額で売却に至り、ローンの残債を返したら、それなりの現金が残ったのです。

 

この現金は、運用の実家賃収益だったと改めて気づきました。

 

投資自体が無駄だった、手元にお金が残らないので不動産投資が失敗だと考えてしまいがちですが、家賃収益は物件の自己所有分の拡大のためにローンに充当されていると常に考えることが大事なのです。

 

受け取った家賃で投資ローンを返済することは、明らかに物件の自己所有分が拡大していることで、キャッシュフローが改善しているのです。

 

15年~20年位の所有期間で受け取った家賃と繰り上げ返済で借入ローンがうまく早く返済できれば、例えば月間8万円の家賃が全て自身で使えるお金に変わる可能性が今の不動産市況にはあります。

 

これらの方法は資産形成のステージの運用であり、ローン完済にて家賃キャッシュ受取りのステージに変えた瞬間に資産フローステージへと突入できます。

 

これが家賃から生活費が得られるステージであり、こうなると相当の経済的な余裕が不動産から生まれるのです。

 

FIREでの分散投資なら中古区分マンションが無難

 

不動産投資でFIREを実現した人の多くは、ハイリスクな運用スタイルの人が多いと感じています。有名処では、地方の築古戸建投資であり、長期間住んでいない超格安な戸建てを買って簡易的なリフォームをして賃貸に貸し出すスタイルです。

 

300万円で買って50万円位で簡易的なリフォームをして、家賃5万円で貸し出すなどの方法で、高い利回りを確保するのです。

 

或いは、築古マンション投資などは立地・管理・サポートが整っていれば、家賃下落はほとんど起こらないというメリットを活用する方法もあます。これらを何戸も保有してゆくといった方法が高収益の投資スタイルです。

 

耐震工事済みのマンション

 

また、オンボロアパート・空室だらけの物件を格安で仕入れて、コツコツとリフォームしながらバリューアップするという投資方法もあります。

 

街の不動産屋さん巡りをしてテナントをつけて頑張る、苦情もできるだけ自身で処理して利益を追求するスタイルなども有名です。

 

最初の一棟は現金比率を高く、それをテコに一棟ではなく複数拡大保有する。ローンを賃料で返済しつつ、現金買いしたアパートの抵当権などを活用して次の一棟を買う。

 

これらのローンには事業としての物件評価もありますが、個人の属性が大きくものをいう運用です。しかし、これは全力不動産投資であり、しかも不動産業になってしまいFIREとは実は言えないでしょう。

 

一攫千金も破たんも背合わせです。これでは40年間続かないでしょう。

 

初めての不動産投資の資産形成で避けるべき投資は、勉強もしないで買うこと、新築中心の投資です。決して失敗ではありませんが、単価が高く効率は悪くなりがちです。

 

それは新築アパート・新築区分マンションも同様で、避けたほうが無難です。

 

投資向けのローンは、自己資金ゼロ近くで借りることが出来ても、賃料・建物価値はそこがピークです。中古のバリューアップなら1万円家賃が上げられますが、新築は最初が家賃のピークで周りの競合でや賃料下落に巻き込まれやすいのです。

 

また、立地は中古物件の方がたくさん選べます。良い立地の新築は高く、安ければ立地や環境を妥協している可能性があります。もちろんどちらもよいものから売れていくので、見極める力が必要です。

 

近くに競合物件ができたり、新築家賃が剥離したりすれば、市場の競合にすぐ巻き込まれるのが賃貸経営ですから、はじめての物件の購入要件には慎重な判断が必要です。

 

例えば600万円の新車のベンツと10年落ちのベンツでは何が違うのでしょうか?。走るという機能はほとんど同じですから、この価格の違いは新しさと装備、新車のステータス位です。

 

逆に10年前900万円だった車が400万円だとすれば、グレードも程度も良い車なら、お買い得と判断する人もいます。経年にわる値落ちは想定以上かもしれませんが、ステータスや安心感を取る人もいるのです。

 

新車での元は明らかに取れません。

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また、節税などの甘い言葉に簡単に乗ってはいけません。

 

新築対中古での不動産投資比較は、多くの場合は中古に価格交渉やリターンも含めて軍配が上がりそうです。それだけ新築は希少ですし、それ以外はすべて中古であることから、条件は選び放題ともいえるからです。

 

FIREで収益不動産というアセットを持つ理由

 

不動産をベースにした運用は、昔から資産形成の定番です。

 

しかし方向性を間違うとプロでも失敗するのが不動産投資です。不動産投資は長期運用で結果が出るもので、失敗に気づきにくいのです。ですから資産形成の場面でローンを組み購入しても、節税目的の投資で毎月赤字ならば、おすすめできません。

 

経営赤字は、ある意味資産形成の後退にもなりかねません。確かにローン自体は本人がほとんど負担していなく家賃がプールされていくのは事実ですが、毎月赤字の持ち出しでのリスクは大きすぎるでしょう。

 

これを逆説的に節税に有利と誘う業者もいますが、賛同はできません。

 

ただし、現物不動産投資で毎月のキャッシュフローが目に見えて入ってくる状態でしたら、長期投資としても有望です。

 

しかも、築15年前後の価格や家賃がこなれた履歴の分かる物件でしたら安定感がでますから、株式や債券と違った性格のアセットを持つという方法でお勧めができます。

解決方法を検討するファイナンシャルプランナー

 

独立系FP解説 不動産投資で自分年金の美味しさと潜在リスク

 

 

FIREに向くのは、本格的な事業でアパートを数棟とか売却益を狙うプロレベルの投資家ではなく、一般的なリタイアへ向けた無理のない不動産投資での資産運用です。

 

預貯金や株式などの一部売却益を使った現金を中心に購入して、毎月の家賃を現金で得ると株式の配当金よりも安定したキャッシュフローが得られるでしょう。

 

株式などの配当や分配金、債券の利金、現物不動産アセット、緊急予備費用としての低リスク資産を上手く組み合わせて、低リスクのポートフォリオをつくりFIREを目指すのが最も良いと考えられます。

 

FIREの保有資産に現物不動産を組み込む醍醐味、お分かりになりましたか?

 

次回は、経済的自立FIRE ㊶ 経済的自立FIRE、配当拡大ステージとして、 収益不動産というアセットを持つメリット・デメリットについて解説したいと思います。

 

次回講座 ㊷いろいろな不動産投資 富裕層と言えば不動産投資だった時代

 

 

 

資産拡大ステージでの運用では、収支がマイナスにならない中古収益物件取得でFIRE時点でのローン完済を目標にする。FIRE実現時は、資産フローステージとして、毎月の家賃で生活費の1/4程度がカバーできる不労所得の実現を狙うと、分散的なインカムゲインが獲得できます。

 

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