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不動産投資で自分年金の美味しさと潜在的なリスク

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あなたのお金の悩みを解決し、マネーストレスフリーを支援する下町ＦＰの横谷です。資産運用の定番中の定番に不動産投資があります。

ＲＥＩＴなどと異なり不動産投資にはとてもおいしい部分があります。でも、プロでも失敗するのが不動産投資です。

実は僕も20年前くらいからサラリーマン大家さんをやっています。この辺の体験・経験を織り交ぜて資産形成のひとつの手段としての有効性やメリットデメリットを考えてみたいと思います。

FPブログ解説 不動産投資のいろいろ

不動産投資と言うとどんなイメージがあるでしょうか？お金持ちがするもの、相続対策でするもの、退職金でアパートを買う、ワンルーム投資向けマンションを買う。いろいろあります。

また、業界のすそ野も広く、土地活用・一棟アパート販売・区分マンション販売・新築・中古といろいろあります。

建てるビルダー・お金を貸す金融機関・物件を販売・仲介する不動産業者・管理専門の業者・修繕、リフォームと様々な形態の会社が参入しています。

投資と言う事は、インとアウトの関係がプラスにならないと投資になりません。つまりいくらお金を投入して、いくら回収するのか。それが黒字でなければ運用になり得ません。これが本来の不動産投資です。

不動産は冒頭プロでも失敗すると言いましたが、不動産でよく言われる事に、同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって、価格や価値が大きく変わることがあります。

プロは売却利益を短期で狙うタイプの投資が多くシロウトには真似できません。

あるいは、同じ棟のマンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管理状況などによって価格・価値は変わります。

これは不動産の特徴でもあり、一般に個別性といいますが、それをを踏まえて、物件ごとに検討する面白さが不動産にはあります。一物一価とのことを言います。

その投資の種類はいろいろあります。

不動産投資をこれから検討したい方（投資家）の第一歩を踏み出そうとしている方は、初めにどんな種類があるのか、その特徴を理解して自分に合った不動産投資を見つけるのがいいでしょう。

不動産投資にはバリエーションが多いのですが、大きく分けると一棟投資と区分投資に分けられます。

それ以外にもカボチャの馬車で有名になったシェアハウスや駐車場投資、最近ではまた貸しで儲ける民泊も不動産を活用したものです。代表的な一棟と区分投資のふたつを見ていきましょう。

ふたつの代表、一棟と区分のメリット・デメリット

不動産投資の代表選手としては、一棟投資と区分投資が挙げられます。この二つにはメリット・デメリットがあります。

それらを踏まえて不動産投資の種類と2大代表投資について考えていきましょう。

一棟投資

不動産投資における一棟投資としてのサラリーマンの代表は、マンション、アパートでしょう。それ以外にも、商業ビル、雑居ビルなどテナントが入る建物一棟に対して投資することを言います。

メリット　投資効率が良い

一棟投資は一度の投資で大きな資産を形成できます。投資の効率が非常に高いといえます。リスク分散の観点でも、部屋数が多く空室リスクを抑える事ができます。

よって数か多いので安定した経営が出来ます。また、一棟まるまる買うわけですから、建物の修繕や建替えなどもオーナーとなる自分の裁量だけで行なう事も出来ます。

デメリット：投資資金の調達と万一のダメージ

まず建物一棟に投資するためには新築木造でも8千万円以上、ＲＣ構造等のマンションでは億単位の資金が必要となります。大きな自己資金と共に、金融機関からの借入融資が必ず伴います。

投下金額大きいという事は、万一失敗した時の損害も大きくなります。ひとつの物件に投資しますから、地震や火災などの事態が発生した時には逃げることが出来ませんから、甚大なダメージを被ります。

また、売却しようとしても金額が大きくなりますので、なかなか売りにくいといった流動性が低くなります。

※一棟投資はリターンも大きいいのですが、リスクも高く簡単にセールスを受けてシロウトがいきなり始めるには危険です。不動産投資経験をある程度積んでからのスタートをおすすめします。

区分投資は意外に優秀?

建物の一部屋ごとに小分けして販売しているマンションの一室に投資するものです。

「区分マンション」と言い、分譲タイプとか投資タイプとか言われています。いずれにせよ、これらの物件に対しての投資を区分投資と言っています。

メリット　　少額での投資が可能

投資向けに開発された区分マンションはほとんどが都市部の立地の良い場所に建てられています。

10年位前は大体売りやすい、買いやすい値付けとして2400万円位で20㎡前後の投資マンションを販売していました。

現在は、広さも設備も充実して2900万～3800万円位になっています。30平米になると4,000万円以上は避けられません。

少額の投資資金からスタートできるのが、区分投資の魅力です。また予算があれば、複数の地域に分散投資も可能です。

万一の不測の事態のリスクヘッジにもなります。また投資物件も一棟投資と違って物件の案件数も多く、数多くの選択肢が得られるでしょう。

価格が比較的安い為に流動性もあり、売りたい時に売却しやすいという特徴もあります。ただし、値上がり益をプロのように狙って投資をするのはお勧めできません。あくまでインカムゲイン投資とお考え下さい。

デメリット：空室リスクが高い

区分投資は１つあたり１部屋のため、万一空室になると100%稼働しません。収入がないのに管理費や・修繕費・ローン等のコストは出続けます。

無収入の間は、投資利回りが大幅に悪化します。リスクを減らす方法には、都心の優良物件を購入する、賃貸管理のしっかりした物件を探すとか、複数の区分投資を持ち100:0にしない、カバーする等の方法があります。

一棟と区分投資、このふたつの違いについてお分かりいただけたでしょうか。

私たちの身近な投資としては区分マンションへのより投資が身近ではないでしょうか。特に築浅の中古マンションが長期保有には向いていると言い切れます。

不動産収益はババでなければ比較的安定的

アパート・一棟建ては高い収益が期待できます。一方では、一か所だけの投資になるとその土地から逃げるわけにはいきません。

例えば今、横浜近郊が需要以上の新築アパート供給がされています。競合が激しく、新築でも賃料の競合や空室リスクが拡大していると言われています。アパートは環境変化に弱いんです。

そんな地域と知らずに投資参入したり、土地持ちで税金対策で勧められるままアパートを建てるといった事が起こった結果がこれでした。

最初は新築プレミアムとして入居者も出るでしょうが、強気の賃料は続きません。すぐに周りの賃料相場と競合してしてしまいます。

カボチャの馬車事件でも出ましたが、家賃保証のサブリース契約による逆リスクもあります。サブリースによる家賃保証は新築の場合、物件の価格に経費に乗せられているケースも多くあります。

テナントが入れ替わるにしたがって保障家賃も下がり、経営圧迫なんてよく聞く話です。ましては保証会社破綻もあり得ます。

家賃保証に頼らなくてはならない物件なら投資しないほうがいいでしょう。万一の保障家賃変更は心強いですが、それを前提としての投資は、物件の良し悪しでない部分に投資をする危険行為だといえます。

自己資金ゼロで投資が出来るというセールストークもありますが、投資が出来るというのと運用の継続とは大違いです。金融機関では30%位の諸経費以外の自己資金が普通に求められます。

つまり、万一破綻しても7掛けなら安全売却できる抵当権を付けたいからです。シニアローンと言いますが、これはオーナーのためでもあります。

比較的安全な投資としては、自分で住みたい地域や場所を考え買う。自分なら駅徒歩何分なのか、どんな設備が欲しいのか、広さは・・・と考える事です。

そうなると15平米、駅20分、バストイレ3点セットは利回りが高くても投資対象外です。

もちろん都心５区の新築とかは素晴らしいですけど、今度は金額と家賃が投資に合わないものも多く出てきます。

販売業者のシミュレーションやパンフ、セールストークの美辞麗句には気を付けましょう。購入だけのボランティアになってしまいます。

収入だけで考えると家賃は2年契約が基本です。ですからテナントの退去はある程度先まで読めますから安心です。

先程のすべての要素の中から資産運用として優先するものを決めて、物件選びをすれば、賃貸空室リスクは減らせるのではないでしょうか。

僕も投資向けマンションの区分をずっと数室持っていますが、空室リスクで困ったことがこの20年間近くありません。

自分の物件選定要件は、駅近7分、10分ＮＧ、23区内、バストイレは別、そして広さは30㎡クラスです。築年数は旧耐震（1980年法制化、実際は築1983年位からは安心）でも可として拘りません。

築古物件も持っていますが、広さ＝ある程度高い家賃が確保できます。最低でも20㎡、できれば23平米以上は、欲しい部分です。

もちろん設備は200万前後掛けてリフォームしていますが、数年で回収できますし、築古ですから物件価格が新築の半分以下です。購入時は百万単位の指値も可能です。

それでも、家賃は新築と2割も変わりません。実は、家賃は思ったように落ちないのです。僕の物件は、既に購入した時の投資額は家賃から回収できています。

こんなことが不動産投資では出来るのです。やり方を間違わなければ人生の中で大きな資産を生み出してくれそうです。

でもババを引いてしまう方が多いのも不動産投資です。景気に左右されくいものの、少子化や人口減地域への投資や、保証だけに頼った投資は禁物です。

新築投資は危険? 区分マンションのパンフを評価

新築大手ワンルームディベロッパーのチラシを見てみましょう。某会社は、業界50年であり立地や設備も調査もしっかりしていますから、売り切りの小規模ディベロッパーとは違う会社です。

そうは言ってもパンフレットには間違えはないのですが、鵜呑みにしてはいけないのです。

家賃で年金積み増し

毎月確実に見込める収入源ができ、ローンで購入しても家賃収入をその返済に充当できるので、月々の返済額はごくわずか。完済後は家賃収入がそのまま私的年金になります。

検討項目

保証家賃の場合、その賃料は続きません。保証家賃との差を考えるのでなく、物件の投資リスクを洗い出しましょう。物件価値を賃料相場表などで家賃の妥当性を見極めましょう。

ローンと返済の差額が大きければ大きい程、安全です。つまり高い妥当な家賃か適正な物件価格、あるいは大きな頭金での赤字にならないキャッシュフロー獲得がまず必要なんです。

家賃相場はここ↓

ＳＵＵＭＯ賃料相場　全国

新築なら30年後も安心

新築マンションは、物件の寿命も非常に長く、都市部の家賃相場で安定運用できる物件を選べば、リスクの低い長期的な運用ができるので、老後の備えに適した物件です。

「人口の東京一極集中」「大学の都心回帰」などから、ワンルームマンションは今後も安定需要が見込めます。

検討項目

物件の寿命は高いものの、ただし新築である必要はまったくありません。築10年との違いがもし800万や1000万円あるのなら中古も選択候補です。

需要のある築浅の中古物件を優先したほうがいい時も多いのではないでしょうか。間違えのない需要地の物件を選定することです。

例えば、中古でもターミナル駅とかシングルの人口流入地区です。老後の負担とならない選定を考えるのは大切。

それと家賃保証は通常、7%とか10%とか実際の家賃から引かれてしまいますので、利回りを下げてしまい投資には不適だと思います。マーケッティング力も大事です。

万が一の時はローン残高を全額保障

検討項目

ローン残高に対して団信が機能するのは事実です。その分別の保険支払を減らすこともできるでしょう。でも保険加入のために投資している訳ではないですよね。

過剰な保険なら利回りダウンの原因にもなりますから、自身のケースでの保険保障の必要性範囲を考えましょう。

少ない自己資金で始められる

検討項目

テナントが無くても生活できる支払いが、最低の投資条件ではないでしょうか。余裕資金がないのにそもそも投資をしてはしけません。

1万円の自己資金とは持ち出しの話です。これはいけません。頭金のない黒字化できない物件は買ってはいけない物件です。

「借り上げ保証システム」は、販売会社や管理会社が、物件を借り上げ、入居者様に転貸するシステムです。

礼金・更新料が入りらないに加えて、保証料金も掛かり当初のチラシ利回りりは出ません。業者のために投資しているようなものです。家賃が確実に入る地区・家賃・物件・管理でないものはダメ投資です。

高額の家賃設定が可能な都心部では可能ですが、2~3%台の期待利回りでしたら避けたほうがいいです。中古なら後1%が上げられますから、築浅中古で十分です。

表面利回りと実質利回りと確定申告

不動産投資の「利回り」がどのような意味を持つのか正確に理解してみましょう。ＷＥＢなどにもいろいろ物件と共に利回りが載っています。この数値の意味をを知らないと大きな勘違いにもつながります。

広告などにに掲載されている利回りは、通常は「表面利回り」です。表面利回りは、管理費や税金などの経費を控除した利回りです。

空室の場合は想定家賃での利回り、想定利回りとなります。購入後の実利回りは、この表面利回りを必ず下回ります。この見かけの利回りは、長期運用では意味を成しません。

【表面利回り(％) = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100】

大事なのは不動産投資にかかる経費を含めて計算した「実質利回り」です。

【実質利回り(％) =

（年間家賃収入 – 諸経費）÷（物件価格 ＋ 諸費用）× 100】

投資用不動産広告は表面利回り（経費を含めていない）だということをしっかり押さえておきましょう。では最低必要な利回りはどの位なのでしょうか？

都心部新築では2～3%が現在の利回りでしょう。よって現状では資金のない人は、投資には耐えられません。

中古を見てみましょう。

都心部の区分マンションなら、築20年レベルで表面利回り5～6％前後、築20年～35年であれば7％～8％を上回れば、購入を検討する価値のある物件だと考えます。築15年以内の浅でしたら4%台が投資対象となります。

築古でもリフォームすれば、ほぼ相場と同じ家賃は確保できます、例えば築40年、一般住戸をリフォームすれば利回り10%も狙えます。

うまくすると実質利回り10%以上も可能かもしれません。10%とは現金購入なら10年で投下資金が回収できるという事です。

もちろん立地・広さ・利便・管理・経費がしっかりしている物件を選ばないとババ抜きになりかねませんし、そういった物件は、何かを犠牲にしないと見つけられませんから、目利きが必要でしょう。

実質利回りに影響のある費用は以下の通りです。

• 管理費・修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税などの公租課税
• 家賃などの不動産管理会社への管理費用
• 火災保険・地震保険オーナー向け経費

最後に不動産投資はそれでもデメリットよりもメリットが大きく、所有時のおいしい点について触れておきます。

賃貸経営となりますから、確定申告の対象となります。その中で最初の一年目は確実に赤字となります。

不動産取得税や仲介手数料、司法書士への費用やもろもろの登録経費が掛かるからです。よって初年度はサラリーマンは所得合算となり税金が還付されます。

これを利点として前面に言う業者もありますが、最初の一年だけで黒字化すれば納税になります。これは投資でなく還付です。そんなの大きな税金の還付は続きませんよ。

ただし、経営となれば経費も使えます。

あなたは経営者です。申告が白白申告であっても、専従者給与は払えませんが、減価償却費や管理費・修繕費・交通費・雑費などの経費が掛かります。

あるいは先ほど挙げた各費用が経費としてほとんど計上できます。すると収支報告以上の実質のキャッシュフローが生まれます。

もちろんテナント入居中は毎月家賃年金が入ります。アパートと違い管理もお任せです。しっかりとした管理会社とパートナーとなる管理契約が締結できれば安心でしょう。

そして物件さえ間違わなければ、10年、20年と給与以外の別の財布が手に入る可能性が出てきます。実はこの力は絶大です。

ただし、購入までのプロセスには慎重さがとても大事です。そして、不動産の良さは毎月のほぼ確実な所得の上乗せが出来、生活に余裕が生まれる事です。

この魅力は、中々変わるものがなく、不動産投資をやられる方は絶えません。

プレーヤーにも魅力も大きいのが不動産なんです。株式のように大きな利益でなく保有による家賃収入を得る『インカム運用』主体で考えましょう。

不動産に強くなり資産運用に活用してみる　

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ポイント

不動産は新築をお勧めしません、投資なら築浅15年以内、やる気があるのなら築40年のリフォームも選択肢です。

1. 不動産は立地・需要・管理・僕は広さも付け加えて考えています。
2. 自分が住みたい物件かどうかも重要です。
3. 利回り徹底にこだわる。Ｗｅｂの価格は希望価格です。指値を入れて利回りＵＰを。
4. 万一空室が続いてもローン支払える頭金を入れよう。

資産形成の手段の一つが今回の不動産投資です。利回りの話をいろいろとしてきましたが、最後の利益確定は物件の売却です。出口戦略と言います。

そこで流動性にぶつかり下値販売となる利回り物件だと、今までの利益は吹き飛びます。最後の売却利益ので想定する、出口戦略を考えてやるのが不動産投資です。

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★このFPブログ講座を書いてる人★

独立系非販売のファイナンシャルプランナー

40代でも間に合う、5,000万円の資産形成を提唱している。

経験ノウハウによる老後資金や資産形成へ向けた家計改善、iDeCoやNISA運用による資産形成、ライフプランからのアドバイスやリタイアメント向け相談が得意。

東京、台東区浅草の下町FPとして、ブログ講座やメルマガが好評で読者・会員も多数。

この講座をベースとして注目のFP監修本『最新版 お金の教科書』も発刊され、資産形成ノウハウを公開している。

保険や金融商品を販売しない顧客中心のコンサルで、様々なサービスを提供中。

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