2025年4月度 インカム不労所得12.3万円をNISA成長投資で実現【FP事務所トータルサポートブログ】

種別　総合型リート3468

どんなリートか

投資ファンドのスターアジアグループをスポンサーとするREIT。東京圏を中心としたアセット分散型のポートフォリオを構成、ミドルサイズアセットを中心とした投資を投資方針としている。2025.2月現在で資産規模は2,767億円77物件、用途別ではオフィスが27%、ホテルが37％(上昇中)と高く、住宅13%、物流施設10%、商業施設10%、学生専用レジデンス0.6%と分散投資されている。他のリートの買収も狙うような肉食系リートです。2026年までに資産規模3,000億円、物件目安100件、そして2026年の成長目標として1口当たりの分配金を1,600円以上を掲げている。

決算月と分配月

1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金

今回の入金された分配金

50,632円が入金されました

NISA口座と特定口座にて運用中

4/28現在株価
53,800円

年間予定分配

1月　1,701円分配

7月　1,625円予定

1月　1,644円予定(2026年)

最新年間予定分配金利回り
6.38％

コメント
財務面では巡行LTV47%前後の高めの運営ですが、現在6％前後の利回りがあり価格も低く取り扱いやすいファンドです。分配金の再投資対象としてもおすすめしやすい銘柄です。物件の取得ペースは早く、情報収集力や市場分析力が持ち味の成長志向の分、リスクも存在します。東京・首都圏比率はそれほど高くなく、地方・中堅都市での分散効果は見込める。利回りと成長のバランスを取りたい投資家向けのやや攻め型リートです。決算からは営業収益・当期利益・一口あたり分配金の増加が読み取れる。

種別　住居型リート3269

どんなリートか

伊藤忠グループがスポンサーの住居に特化した国内最大級の住居J-REITです。合併によって資産規模は2025年1月現在で4,950億円、289物件、22,900戸を超える住居で大型リートであり、住居特化型ならではの分散された安定感があります。現在、東京23区の投資が約7割、東京は賃料拡大傾向もあり安定的な期待ができるでしょう。

決算月と分配月

1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金

今回の入金された分配金

4,762円が入金されました

特定口座にて運用中

4/28現在株価
146,900円

年間予定分配

1月　5,975円分配

7月　3,005円予定 2分割実施

1月　3,005円予定(2026年)

最新年間予定分配金利回り
4.09％

コメント

投資方針として東京23区を70～100%への投資と明記されており、実際は70%首都圏10%、その他政令都市となっている。住居専用のリートの中では利回り4%前半台は現環境下では少し物足りないが、渋谷など都市再開発エリアへの投資比率が高く、エリア戦略に優れている。LTVは45%前後と標準的で都心物件に圧倒的な戸数を持ち、その希少性やエリア価値向上が今後の外部成長を支えている。都心プレミアムリートと配当の良いとこ取りをしたような特徴で、バランス志向の投資家におすすめです。

種別　総合型(オフィス)リート3234

どんなリートか

森グループとしては2つのリートを組成、森ヒルズリートは森ビル、森トラストリートは森トラストが運営しており、この森ヒルズリートは森Grが得意としているオフィス中心のリートです。ポートフォリオの約95％がオフィスであり、森ビルが開発した有名タワービルの持分を継続的に追加取得している。2025年3月現在の資産規模は4,016億円。

決算月と分配月

1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金

今回の入金された分配金

5,535円が入金されました

NISA口座と特定口座にて運用中

4/28現在株価
131,000円

年間予定分配

1月　3,080円分配

7月　3,090円予定

1月　3,100円予定(2026年)

最新年間予定分配金利回り
4.73％

コメント

港区が95％のオフィスリートであり、あの六本木ヒルズなど11物件の高級オフィスビルのオーナーになれる。森ビルとの固定賃料契約が強く、賃料の上昇は限定的と判断します。ただし逆にオフィス・住居でも99.5%前後のほぼ満床の稼働率であり、S級の物件が多いのが強みです。森ブランドに期待できるという方には有望な投資先でしょう。利回りは4%後半と平均より低めだが、都心一等地の高稼働オフィスにより資産価値が非常に高い。LTVは40%前後と保守的で、NAV倍率も高め。安定感は抜群だが、外部成長がやや限定的。資産価値の維持・向上とともに、分配金の安定を狙う長期保有型向き。価格変動リスクには比較的強いと思われる。

(六本木ヒルズ・アーク森ビル・虎ノ門ヒルズ・赤坂汐留タワーなど・・有名大型物件がポートフェリオ)

種別　物流型(インフラ)リート3249

どんなリートか

米国投資ファンド運営のKKRがスポンサーがオルタナティブ投資としてJ-REITにも参入している。物流施設だけでなく、R&D施設、空港、データセンター、工場の底地等のインフラ投資も対象としていて多岐にわたる。これらの施設や産業不動産も投資対象としている。2025.1月現在で物流施設61％、インフラ施設13％、工場・研究開発施設等26％の構成、取得評価額ベースで5,076億円、110物件、稼働率99%の保有資産。

決算月と分配月

1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金

今回の入金された分配金

8,425円が入金されました

特定口座にて運用中

4/28現在株価
115,700円

年間予定分配

1月　3,424円分配

7月　3,450円予定

1月　3,210円予定(2026年)

最新年間予定分配金利回り
5.76％

コメント

インダストリアル不動産と位置付けた運用先に投資が集中する珍しいリートで、物流と工場・研究施設を主軸とする産業インフラ型リートです。日本全国に先進的物流施設を広く保有し、稼働率も非常に高い。時価LTVは2025.1月現在41%台と保守的ですが、ファンド母体リートというスポンサーリスクが常に内在しています。また米国投資会社傘下、日本KKR自体の保有不動産やファンド物件自体の売却先になっていることは忘れてはいけません。産業用不動産に関わるものやインフラに関わる物流リートで、研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、企業間物流、組立・加工、販売物流、リサイクルなどが投資対象のため、工場系の一部の物件は景気変動に影響を受けやすいと判断します。物流系リートの中では抜群の安定感があり、ディフェンシブかつ堅実で、長期保有に向くと思います。

種別　商業型リート3292

どんなリートか

あのイオングループが運営するイオンだけのJ-REITです。運用先の多くはイオンモールなどの大規模商業施設であり80％以上、その他のイオン商業施設やイオン物流施設が30%以下という方針で運営している(海外にも2物件あり)。資産規模は2025年3月現在取得ベースで4,807億円、53物件、稼働率は100%。

決算月と分配月

1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金

今回の入金された分配金

13,472円が入金されました

4/28現在株価
124,800円

年間予定分配金

1月　3,360円分配

7月　3,400円予定

1月　3,400円予定(2026年)

最新年間予定分配金利回り
5.45％

コメント

いわずと知れたイオンの専用リートですから、100%稼働率と安定したテナント構成が特徴です。郊外型のショッピングモールが多く、生活密着型の施設が中心なため景気の影響は比較的受けにくい。イオンとの関係性が強く、リース契約の安定性が高いものの、グループへの依存が強すぎている点は当然リスク。GMS(総合スーパーGeneral merchandise store)が業界全体で不振の中でも、勝ち組として全国に展開している安定感は高い。本業は厳しいもののイオンがダメになったら、日本も終わりに近いとも言えるブランドであり、そこへの賃借はある程度ディフェンシブな安定がまだまだ期待できるでしょう。最近では施設の中に物流も組み込みトライもしており、2050年問題などでの地方の人口減少対策を狙っている。イオンならでは地方への大型物件が将来リスクとなる懸念が弱点のひとつです。

種別　ヘルス型リート 3455

どんなリートか

介護事業のシップヘルスケアホールディングス、三井住友銀行、NECキャピタルソリューションを主要スポンサーとするヘルスケア施設特化型J-REITです。方針として80%が有料老人ホーム・医療関連施設であり、ヘルス施設は物件取得合戦になっている。三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）を組入80％以上とする方針を掲げ、2025年1月現在の取得資産規模は小ぶりな827億円、54物件、稼働率は100%を維持。

決算月と分配月

1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金

今回の入金された分配金

5,209円が入金されました

特定口座で運用中

4/28現在株価
110,000円

年間予定分配

1月　3,183円分配

7月　3,140円予定

1月　3,140円予定(2026年)

最新年間予定分配金利回り
5.71％

コメント

日本で唯一のヘルスケア施設特化型リートで、有料老人ホームや病院などへも投資している。利回りは現在5%程度と高いのは価格下落調整が続いた結果です。銘柄的には景気に左右されにくい医療・将来的にも有望な介護系施設の安定収益が魅力です。介護関連は現在物件取得合戦が続いており、思ったよりも旨味が少ないといえる。それは介護という性格上、固定賃料が多く介護費用の大きな上昇が期待できないために賃料が上がりにくくインフレに弱いからです。しかし稼働率がほぼ100%の確保ができるのは魅力なのが介護施設です。テナントの長期契約も多く、収益の見通しが立ちやすい。人口高齢化という長期的なテーマに沿っており、守りの資産として長期保有に向いているが、価格が安定しずらく見た目よりも投資しにくいリートでしょう。

種別　住居型リート 3459

どんなリートか

関西サムティグループが中心スポンサーとなるJ-REITです。サムティが得意とするシングル・コンパクトタイプ住宅への投資であり、地方都市が8割と主な対象としているために高い利回りが実現されています。スポンサーからのパイプライン物件獲得が85%を占めており、地方都市がリスクと考える投資家もいるでしょう。都市部でなくても準都市部となる地方都市をターゲットをして2025年1月現在、運用191物件と分散されており、稼働率98.4%、取得資産規模は1,718億円とまだまだ小ぶりなリートです。

決算月と分配月

1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金

今回の入金された分配金

6,236円が入金されました

NISA口座にて運用中

4/28現在株価
92,500円

年間予定分配金

1月　3,118円分配

7月　2,796円予定

1月　2,600円予定(2026年)

最新年間予定分配金利回り
5.83％

コメント

サムティは不動産を中心に様々な事業を行っているが、賃貸住宅に特化したリートも運営している。リートは地方都市への特化でハイリターンを実現、特に関西圏のワンルーム・単身者向け物件を多く保有している。利回りは現在5%後半と住宅型としては比較的高く、分配金は安定的です。住宅収益は景気変動に強く、収益の安定性が魅力だが、外部成長のペースは控えめで急成長は期待しずらい。地方年中心が故に地価上昇は期待しずらく、地価の下落には弱く注意が必要。地方物件運用による高利回り実現リートであり、高利回り住居リートへの投資と割り切れる方に向いた投資先です。インカムゲインを重視する投資家や守りの銘柄を意識したい人に適しているリートです。

種別　総合型リート 2971

どんなリートか

日本エスコンがスポンサーのJ-REIT。中部電力の連結子会社でもあり親会社もサポート会社にて物件情報提供等を行っている。投資方針は首都圏、近畿圏、中京圏、福岡県、北海道圏の生活密着型商業施設（底地含む）と住宅（20%以下)、ヘルスケア施設、教育施設、ホテル、物流施設と多岐な投資対象としている。2025年4月現在、運用38物件・取得資産規模715億、稼働率は99.7%とハイスコアとなっています。

決算月と分配月

1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金

今回の入金された分配金

8,305円が入金されました

特定口座にて運用中

4/28現在株価
112,900円

年間予定分配

1月　3,474円分配

7月　3,476円予定

1月　3,510円予定(2026年)

最新年間予定分配金利回り
6.20％

コメント

親会社エスコンジャパンが開発する地域密着型の物件を中心に保有し、約60%が商業施設です。2022年に金融庁から運用会社がスポンサーとの利益相反の物件取得や鑑定価格選定プロセスの不適切などで3か月の行政処分を受け大きく価格が下落した。原因は親会社の言い値での物件購入に対する行政処分であり、投資家への不利益行為に相当しました。同年に監査体制を変更したが、この行政処分が気になる人は購入を避けるでしょうし、事件後での運用は逆にチャンスと考えれば投資先対象になると思います。外部成長は積極的で底地投資が圧倒的に多く、5大都市圏への重点投資と地方都市へも分散投資しているのが高利回りの要因です。面白い運用体制ですが、高利回り重視・連続増配・分散投資として有力と考える投資家向きのリートです。

アセットアロケーションがインカム資産を安定させる

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『経済的自由の実現!! 年間400万円超えインカムゲイン獲得』2021年運用を総括

これまで40代からの特別な収入の高い人ではなくても『金融資産5,000万円』を作る方法をシリーズ化して解説してきました。さまざまな運用方法があるのもお判りいただけたと思います。

またこの全50回でのシリーズを読まれた人は、金融資産を作る目的やその具体策については相当理解が進むでしょう。