2025年11月度 インカム不労所得21.3万円をNISA投資で実現【FP事務所トータルサポートブログ】

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FP事務所の中でも数少ない独立系非販売のFP事務所トータルサポートの相談の多くは、リタイアメントにともなうプランニングやそれに伴う資産運用、退職前の経済的自立による早期リタイア・FIREを目指す相談が大変多いというFP事務所です。

それはNISAやFIRE・資産形成への連載したブログや雑誌への関連投稿記事も影響していますが、多くの方が関心の高い『配当生活・配当所得』にも強いファイナンシャルプランナーだからなのでしょう。

代表の横谷は、日本FP協会のAFPの活動と共に自身も配当所得=インカムゲインをコアにした現役のインカム投資家です。

実際の年間インカムゲインも400万円超えのFPだからこそ、中立・非販売で顧客に寄り添ったコンサルが実現でき、相談者のクライアント様もそれに期待しての申し込みが多いと推察しています。

本ブログでは定期的にインカムゲイン投資家として毎月のインカム収入の一部を公開しています。皆さんが感じる”配当生活“や”FIREモデル“に匹敵する収入に相当するかもしれません。当月のインカムゲイン獲得の一部ですが、参考にされてみてください。

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年間400万円超えインカム収入の核は、Jリートと債券投資

インカム収入とは何?

インカムゲイン投資は売却による収益を取るキャピタルゲインとは異なり、保有することで得られる利益です。インカム収入の代表格として株式からの配当や分配金、債券の利金、不動産投資からの家賃、ソーシャルレンディング利金や利子収入などですが、多くはほったらかし的な運用が魅力の投資スタイルです。

インカムゲインとキャピタルゲイン

インカム投資 究極の目指す姿は

年間生活費

   ≦

年間運用インカムでカバーですね ♬

配当生活をシミュレーションしよう

毎月一定の配当金を得るために、いくら必要になるかシミュレーションしてみることです。投資金額は同じでも、配当利回りが違えばもらえる配当金も変わってくるので、配当利回りを考慮する必要があります。

また受取も特定口座の場合には、ざっと20%(正式には20.315%)の課税後の受取になるので、どの口座を利用するかも重要です。恒久非課税のＮＩＳＡ口座が最も投資効率が高い口座になり、間違いなくおすすめです。

例えばNISA口座から日々の生活や老後の生活に毎月5万円のインカムゲインが得られるだけでも、大きく生活の潤いや安心感が違ってくるでしょう。今回解説しているリート等への高配当投資でそれは可能です。投資収入は、ふたつ目の年金にもなります。

ここで公開する運用方法は、取り組みがしやすい不動産投資信託J-REITと債券からの利金を中心にお届けいたします。

株式等によりインカムゲイン収入を得るには

J-REITへの投資でインカム獲得

株式にも配当がありますが、より大きな利回りとなっているJ-REIT(不動産投資信託)をご存知ですか? 

2025年11月25日現在のJ-REIT全体の平均利回りは4.36%と株価の回復で低下中ですが、まだたまだインカム運用に最適な利回りを確保した金融商品になっています。

J-REITは不動産投資信託でJ-REITの魅力は、現物不動産ならではの何と言っても高利回り・高配当なことです。投資家から集めたお金で不動産を購入、経費を差し引いた家賃を分配金として還元するもので家賃という安定的な分配が期待できる仕組みです。

J-REITがなぜ高配当になるかというと、Ｊ-REITには運用後の利益の90％以上を配当することで法人税の支払いが免除されるという仕組みがあり、法人税をゼロにして投資家に還元する仕組みですから配当投資には最適な商品です。

不動価格の高騰で都心の現物不動産利回りが実質3%を確保出来なくなっているのに対して、REITは固定資産税・修繕・管理・維持コストを差し引いても4%が確保できる利回りは、現物不動産よりも魅力的な存在です。

その理由は、J-REITは2022年から3年近く物件価値と賃料はインフレと共に上がっているものの、インフレによる管理維持費・オフィスなどの一部セクターの大型空床拡大・米国の債券金利高騰によるリート離れ・決定的な要素では日銀利上げによる収益の圧迫懸念により価格軟調が続いたからでした。

株価下落により3～4%の期待利回りだったものが、5%超えとなる価格下落の調整が続きました。この段階で投資妙味が発生していましたが、いくつかのリートのTOBの発生を契機に安値感が意識され遂に反発、東証REIT指数も指数1,600を底に反発し、7月には遂に1,800、8・9月には1,900台、そしてこの11月には2,000台まで指数は回復・タッチするまでに至っています。

本来、東証REIT指数は1,900～2,100位がフェアバリュー妥当ゾーンだったものが下落し、米国債券金利の低下予測やトランプ関税不確実性によりなかなか日銀の利上げが身動き取れない状況にマーケットがいち早く反発したと考えられています。

またリートはこの指数だけでパフォーマンスを判断してしまうのは大きな誤りです。保有している間は年間2回を基本とする分配金が支払われ続けており、この分配金を含めたリターンを見ないと本当のパフォーマンスは分かりません。

下のグラフは配当込みのリート指数であり、確実に分配金で価格下落分もカバーしている銘柄も多いのです。

日本経済新聞より引用

高利回りのJリートは長期10年(配当込み)では負けない投資です

純資産価値(NAV)が1を割るNAV倍率が依然多く存在、割安感はまだ継続中

J-REITは投資家から集めた資金で収益不動産を買い管理、家賃や売却益を投資家に分配します。大きなファンドでは1兆円を超えるものもあり、小さなファンドでも数千億円となり、オフィス・住居・商業施設・物流施設・ホテル・介護ヘルス施設・底地などが主な投資先になっています。

このJ-REITはNISAの成長投資枠で購入ができて、利回りも4%超えとなっている銘柄も珍しくなく、インカムゲイン獲得の有望な投資先です。一度購入すると年間2回の決算月がほとんどのリートに存在しており、年間2回の分配金を得ることができます。

また個別リート1銘柄を購入するのに最低でも10万円近くの資金が必要ですが、よりリスクも分散されて毎月分配金を得る方法として、J-REITのETF(上場投資信託)を活用することも有効な手段です。下の3銘柄を買うだけで毎月配当受取りが実現しますから、この例も参考にしてください。

賃貸契約という特性から住居でも最低2年間、物流倉庫などは長期10年間契約も珍しくなく、期間中の安定した家賃が見込めるため、分配金予測も1年以上先までは立てやすいのがJ-REITの特徴です。

インフラファンドへの投資で高インカムリターンを狙う?

また私はリート資産の10～15％をリミットに上場インフラファンドにも投資をしています。上場インフラファンドは、再生可能エネルギー発電設備等への投資を通じて安定したキャッシュフローや収益を得られるとされる投資先です。

これは中長期に渡る持続的な成長戦略及び分配金を約束するもので、仕組みとしてはJ-REITと同様の投資家へ90%の分配という仕組みで法人税を回避(導管性)しているのです。

メガソーラー発電所

風力発電所

再生エネルギーには国策としての大きな拡大性と国の固定売電価格(FIT制度)からの自立化という二つの相反する課題を設立当時から持っています。高配当なのは設備からの減価償却費が大きく、場合によっては一部を超過収益として資本の払い戻しとして投資家に還元できるスキームだからです。

現在の運用は太陽光メガソーラー発電所がほとんどで一部風力発電所・水力発電所・バイオ発電がありますが、再生エネルギー売電設備や敷地の使用賃貸によって、安定的なリターンを得られています。このインフラファンドもNISA成長投資枠投資の対象になります。

現在は価格の下落を受けて、発電所施設の減価償却から派生する「キャッシュアウトのない費用から出る減価償却利益」の分配(利益超過分配金)をほとんどの銘柄が取りやめた結果、株価はリートよりも大幅に回復が遅れる状況になっています。

この長期的な価格軟調の原因は以下のようなネガティブな要因が重なりました。

1)10年経過した発電パネル・パワコン廃棄に関わる費用プールの義務化　(実施済)

2)電力固定買取20年間(FIT制度)運用後の電力買取り価格の減少懸念(売電の先多様化を模索中)

3)災害による被害懸念や環境・景観視界による新規設置の反対圧力など住民パワーの広がり(継続懸念)

4)FIT固定価格はインフレに弱く、更に日銀の利上げによる収益圧迫懸念 (Jリートと同様)

5)過剰発電タイミング時間の出力制御が電力買取側で発生・多発化、再エネ電力が捨てられる事態に。蓄電池トライが始まる

その他、銅線の連続盗難や保険価格の高騰、インフラファンドではないものの太陽光メガソーラーからの土砂崩れや乱開発、住民反発問題と世の中の風当たりも強く、これらの連鎖的ショックで価格下落が起こったと考えられています。

当初7社だった上場インフラファンドも2社がスポンサーからのTOBによる上場廃止となり、更なる逆風となる残った投資法人5社のうち2社も今年TOBを掛けられている状況で、安値での買いたたき状況が続いています。

7月にはインフラファンド最大大手のカナディアン・ソーラー・インフラ投資法人にヒューリックから限定的なTOBが発生中、10月には丸紅系のジャパンインフラ(JIF)にもスポンツーからのTOBが発生しており、割安感と今後の運用不透明感が広がった印象です。

CO2の削減は現段階では国策であり、2025年2月に『第7次エネルギー基本計画』が発表され、再生可能エネルギーを2040年度には全体の4割から5割程度に拡大して最大電源とする方針が打ち出されています。

ただ新たな懸念として高市政権+維新による再生エネルギー政策の大胆な変更プラン懸念です。ともに新設ソーラーや再エネ賦課金に対して変革しようとしている『悪いソーラーへの規制強化・再エネ賦課金見直し・FIT見直し』発言が底辺にあるのです。

原発再稼働や新規開発と揺れ動く国内のエネルギー政策の中、電力固定買取り価格(FIT)制度はメガソーラーでも運用20年間の固定価格での買い取り政策であり、2033年前後以降の”卒FIT”後の運用はFIPとかRE100などとされる新たな制度での収益性の持続が鍵になる”暫定短中期のみの投資先”です。

この仕組みや取り組みがなくなるとは考えられませんが、徐々に制度的改善と共に技術的な効率進歩がコストに見合う運用につながればと考えています。

NISA非課税の投資枠を活用して投資効率を上げよう

■新NISAでの投資について

NISAの投資枠では、最大1,800万円までの運用が可能ですが、そのうち成長投資枠が配当生活の中心となる対象の口座となり、毎年投資の最大枠は240万円、5年間で成長投資枠最大の元本1,200万円までが投資可能です。

NISAには分配金や売却益が非課税になるという大きなメリットがあり、これにより長期での資産形成や配当生活が有利な形で可能となります。この制度を配当生活に活用しない手はありません。

もし1,200万円の投資元本で利回り5%のポジションをNISAで実現できたとすれば、半年ごとに30万円、年間60万円の分配金や配当金が得られます。

つまり前段で解説した毎月5万円の不労所得の実現です。

成長投資枠1,200万円×利回り5%=60万円

60万円÷12ヶ月=毎月5万円の分配インカムゲイン

10年でNISA成長投資枠で非課税600万円のインカム、

20年で1,200万円のインカムゲインも可能です!

またNISAのつみたて投資枠でも一部のファンドで配当投資も狙える環境に変わり、残り600万円も配当生活に活用できるようになりました。

一部の投信ファンドがインカムゲイン獲得に対応したファンドを立ち上げ、これらを狙う事で満額非課税の1,800万円までの成長投資枠+つみたてNISA枠のポジションもつくることができるようになったのです。

つみたて投資枠 (1,800万円-1,200万円=600万円のつみたてNISA投資余地)

年間120万円最大×5年間=600万円

600万円×ファンド利回り4%=年間24万円の分配金も実現可能です

10年でつみたてNISA非課税分配金が240万円、

20年で480万円のインカムゲインが実現です!!

老後生活でもこのポジションから生涯に渡り毎年のインカムゲイン獲得が続くことでしょう。

私は『三菱UFJ日経平均高配当利回り株ファンド』にNISAつみたて枠投資も追加で始めており、これは配当があるつみたてNISA対象の投信であり、日経平均株価指数に採用されている225銘柄の中から予想配当利回りの上位30銘柄に投資を行うとてもシンプルな商品性のファンドです。(予想配当利回り3.6%前後)

このスキームが続くとすれば、NISA口座内では配当・分配金は全て非課税となり、恒久的にこの収益を非課税で受け取れる事となります。私も旧NISAと特定口座、新NISAを現在併用しており、非課税のメリットを多く享受しています。

統合された新NISA運用をもっと知りたい(全50回シリーズ)

皆さんもこの『NISAの成長投資枠を活用した”高配当投資によるインカムゲイン獲得”』を目指してみませんか?

NISAで作ったポジションは恒久保有が出来、非課税によるリートなどの運用にとって最適な設計になります。運用には少しコツがいりますが、全体像を把握して長期にリターンを得られれば、恒久的な不労所得の獲得ができるのです。

インカムゲインを狙う投資方法は、下の右の図にある『旧NISAの一般NISA』のイメージに相当し、毎年の配当などを全て可処分所得として受け取ることができます。

もちろんこれを再投資しての資産拡大も可能です。つまりこれは資産形成やリタイア後の消費行動にも活用することが出来るということです。

このリート等による分配金獲得ですが、当月予定の分配金の全てが私の運用するSBI証券から入金されましたので、当月のインカムゲインとして公開します。インカムゲイン投資のイメージと共に今後の運用のご参考にしてください。

2025年11月のリート・債券投資のインカムゲインまとめ

約21.3万円のインカムゲインを整理

多くのインカムゲインは決算月の3か月後に配当や分配金の入金となります。したがって11月の入金はリート決算銘柄は9月決算銘柄からの入金です。

今月のリートからの入金は決算が3か月前に行われた銘柄からで、レポートは入金が実現した時点を基本に全て税引の手取りベースでの実績ですから「使えるお金=真水」です。

リートなどのインカムゲイン収入を報告

今月の不労所得(資産所得)は21.3万円でした。

リートなどのインカムゲイン収入を報告

他にもインカム資産はたくさんあるのですが、J-REIT・インフラファンド+米国ドル建て債券からの分配金・利金のみをここではまとめています。

このように一回購入すれば、満期まで基本年間2回の確定利回りを利付債は頂くことができます。ドル建て債券の場合、株価との相関関係があり、バランスよく保有するとより安心です。

もちろんドル建て運用ですから、為替の影響は受けますが、頂いたドルは円安時に円転してもよいですし、米国株式や米国高配当ETFに投資してもよいでしょう。

今回取り上げていないインカム投資収入について

 

※今回のインカムゲインには含まれませんが、インカム収入としては米国ETFファンドやREITのETFファンドや高配当日本株式高配当株のETFファンド、現物不動産投資の家賃からと様々なインカムゲインの入金が別に入りました。(公的年金も不労収入としてはある意味のインカムゲイン不労収入です)

 

 

赤文字は当月インカムゲインとして入金されました。実際の分配された月で表記しています。

 

◆米国ドル建てETFより　(利回りは2025.6現在調べ)

毎月分配

・AGG 米国総合債券ETF

   (毎月分配) 3.82%

・BND 米国長期債券ETF　メイン銘柄

   (毎月分配) 3.75%

・PFF  優先株式＆インカム証券ETF

   (毎月分配)  6.68%

 

四半期分配　

・HDV  iシェアーズ゛米国高配当株　NISA成長投資

   (年4回分配月3/6/9/12)ETF  3.52%

・SPYD  SPDRポートS&P500高配当株　NISA成長投資

   (年4回分配月3/6/9/12) 4.93% 

・VYM  バンガード米国高配当ETF　NISA成長投資

   (年4回分配月3/6/9/12)  2.86%

 

その他の円貨インカム運用より

四半期分配組み合わせで毎月分配

◆JリートETF (毎月分配のアセット構築)

・MAXIS JリートETF(1597)

(年4回分配月 1/4/7/10) 4.51%

・Ｏｎｅ ＥＴＦ 東証ＲＥＩＴ指数(2556)

(年4回分配2/5/8/11) 4.52%

・IシェアーズコアJリート(1476)

(年4回分配月　3/6/9/12) 4.51%

 

◆日本高配当ETFより

・NF日本高配当50指数ETF (1489)

(年4回分配月　2/5/8/11 )　3.51%

・iFree TOPIX高配当40ETF (1651)

(年4回分配月 3/6/9/12) 2.76%

・GX MSCIスーパーディビィデンド日本株式ETF(2564)

(年4回分配　3/6/9/12) 4.56%

・GX高配当月 日経30銘柄ETF(235A)

(年4回分配月 4/7/10/1月)4.3%

 

◆つみたてNISＡでの高配当投資信託より

 

・三菱UFJ日経平均高配当利回り投信 つみたてNISA投資中

(年2回分配月6/12) 4.56%

 

・ワンルームマンション現物不動産投資 (毎月の家賃収入)

・個人向け国債　変動10年

(年2回利金　7月/1月)1.0%

・定期預金の満期インカム(単月での満期設定)

 

+不労所得ともいえる公的年金は偶数月の15日に入金されます。♬♬

 

資産3分法(株・債券・現物投資)を活用したポジション

まずは私の配信したNISAの基本編(全50講座がなんと無料)を読んで、NISA資産形成について勉強してみませんか? そんな人はここから入ってみてください。

 

始めから読むはここから

 

資産形成による経済的な自立・自由の実現『FIRE』(「Financial Independence, Retire Early」)早期リタイアについて興味のある人はこちらもお読みください。(全５０講座　無料提供)

 

『経済的自由の実現!! 年間400万円超えインカムゲイン獲得』年間運用を総括

 

これまで40代からの特別な収入の高い人ではなくても『金融資産5,000万円』を作る方法をシリーズ化して解説してきました。さまざまな運用方法があるのもお判りいただけたと思います。

 

またこの全50回でのシリーズを読まれた人は、金融資産を作る目的やその具体策については相当理解が進むでしょう。

 

今回はインカムゲイン投資の効果について解説しました。インカムゲインは不労所得の代名詞でもあり、多くの方が配当生活に憧れていますが、運用にはたくさんの留意点があります。

 

こんな部分も含めてお金のホームドクターFPに、しかも非販売系のFPに相談されることをお勧めします。

 

 

 

お金のホームドクターFPのアドバイスを参考にしながら、あなたにとって最適なポートフォリオを考える事は、ある意味、資産形成や資産管理の近道だといえます。長期的な資産運用を正しい方法で行えれば、多くの方が資産が増えていくことでしょう。

 

そして更に真剣に資産形成やFIREについてFPと面談を希望される方は、ここからメニューを選択してお問い合わせください。資産管理・資産形成・資産計画をご相談者様にカスタマイズしてご要望に対応しています。

 

★このFPブログ講座を書いてる人★

独立系非販売の数少ないファイナンシャルプランナーとして活動中

40代でも間に合う5,000万円資産形成を提唱しておりメディア記事も多数寄稿

経験ノウハウによる老後資金や資産形成へ向けた家計改善、iDeCoやNISA運用による資産形成、バランスの取れた米国国債債券投資を組み合わせてのアセットプラン作成、ライフプランからのアドバイスやリタイアメント向け相談やコンサルタントを行っている。

東京浅草の下町FPとして、ブログ講座やメルマガが好評で読者・会員も多数。

この講座をベースとして注目のFP監修本『最新版 お金の教科書』も発刊され、資産形成ノウハウを公開している。

保険や金融商品を販売しない顧客中心のコンサルで、様々なサービスを提供中。

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