2025年10月度 インカム不労所得13.9万円をNISA成長投資で実現【FP事務所トータルサポートブログ】

種別　総合型リート3468

どんなリートか　JAPAN-REIT.COMより

債権投資ファンドとして発足して総合運用会社に成長を遂げたスターアジアグループをスポンサーとする総合型J-REIT。2016年4月上場後、2020年8月にさくら総合リート投資法人を吸収合併して資産規模を拡大。2023年末時点の資産規模は2,439億円、用途別ではオフィスが31％、ホテルが29％と高く、住宅、物流施設、商業施設、学生専用レジデンスにも分散投資する。また総資産の5％内でメザニンローン債権への投資を行う方針を示す。格付けは、JCRから「A+」、R&Iから「A」を取得する。旗艦物件は「KOKO HOTEL銀座一丁目」。＜2024年1月時点＞

決算月と分配月

1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金

今回の入金された分配金

53,668円が入金されました

NISA口座と特定口座にて運用中

10/22現在株価
6,1000円

年間予定分配

7月　1,803円分配

1月　1,745円予定(2026年)

7月　1,650円予定

最新年間予定分配金利回り
5.57％

LSEG Stock Reports Plus評価

(最上位は10、業績・相対比・リスク・株価から算出)

企業スコア7.0

アナリスト5段階評価

=買い

私のコメント

☆★★★★
東京圏を中心としたアセットと主要都市部にも分散投資、２０２５年8月現在、78物件(2,825億)、稼働率は97%、保有比率としてはホテル39%、オフィス27%、住居13%、以下物流他で東京圏比率は64%とそれほど高くなく、首都圏・主要地方・中堅都市での分散投資で利回り適正化を実行。現在利回りは5.5％と高めながら、株価自体が低いため再投資しやすいファンドです。物件の機動的な取得ペースは早く2025年7月現在のLTVは47.3%と若干高め、情報収集力や市場分析力が持ち味の成長志向の反面、リスクも存在する。利回りと成長のバランスを取りたい投資家向けのやや攻め型リートです。決算からは営業収益・当期利益・一口あたり分配金の増加が読み取れる。

種別　住居型リート3269

どんなリートか　JAPAN-REIT.COMより

伊藤忠グループをスポンサーとする住居特化型J-REIT。2010年3月に日本レジデンシャル投資法人と旧アドバンス・レジデンス投資法人が合併して誕生した。資産規模は4,800億円を超え、住居特化型の中では最大を誇る。東京23区の投資比率が7割を占める。物件名称に「レジディア」を冠しブランドを統一する。合併差益による内部留保額がJ-REIT最大。JCRから「AA」、R&Iから「AA-」の高格付を取得。旗艦物件は「レジディアタワー目黒不動前」。＜2024年2月時点＞

決算月と分配月

1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金

今回の入金された分配金

5,088円が入金されました

特定口座にて運用中

10/22現在株価
16,7900円

年間予定分配

7月　3,192円予定 2分割実施後の初分配

1月　3,170円予定(2026年)

7月　3,042円予定

最新年間予定分配金利回り
3.70％

LSEG Stock Reports Plus評価

(最上位は10、業績・相対比・リスク・株価から算出)

企業スコア5.0

アナリスト5段階評価

=保有

私のコメント

☆★★★★

伊藤忠Gr運営の国内最大規模級の住宅リートで、投資方針として東京23区を70～100%への投資と明記され、2025年7月現在は23区内が70%・首都圏10%、その他政令都市19%となっている。住居専用のリートの中では利回り3.7%台はリート平均4.55%と比較すると物足りないが、渋谷など都市再開発エリアへの投資比率が高く、エリア戦略に優れている部分を評価されたと判断。2025年7月現在、286物件(4,900億)、稼働率は95%、22,655室の安定感は魅力的です。資産LTVは43%と標準的で都心物件に圧倒的な戸数を持ち、その希少性やエリア価値向上が今後の外部成長を支えている。都心プレミアムリートと配当の良いとこ取りをしたような特徴で、バランス志向の投資家におすすめ。

種別　総合型(オフィス)リート3234

どんなリートか　JAPAN-REIT.COMより

森ビルをスポンサーとするJ-REIT。ポートフォリオのタイプは総合型だが、オフィスがポートフォリオの約95％を占め、残りが住宅や商業施設。都心のプレミアム物件を中心に取得しており、ポートフォリオの9割弱（取得額）が港区に集中する。森ビルが開発したタワービルの持分を継続的に追加取得し、資産規模は4,000億円超。森ビルとの賃料固定マスターリース契約がポートフォリオの66%を占め収益が安定する一方、賃料上昇期は恩恵を受けにくい。JCRから「AA」の高格付を取得。旗艦物件は「六本木ヒルズ森タワー」。＜2024年2月時点＞

決算月と分配月

1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金

今回の入金された分配金

3,090円が入金されました

NISA口座と特定口座にて運用中

10/22現在株価
145,700円

年間予定分配

7月　3,090円予定

1月　3,100円予定(2026年)

7月　3,100円予定

最新年間予定分配金利回り
4.26％

LSEG Stock Reports Plus評価

(最上位は10、業績・相対比・リスク・株価から算出)

企業スコア5.0

アナリスト5段階評価

=保有

私のコメント

☆☆★★★

港区が95％のオフィスリートであり、あの六本木ヒルズなど底地含む全11物件(4,000億)稼働率ほぼ100%のS級オフィスビルのオーナーになれる。森ビルとの固定賃料契約が強く、賃料の上昇は限定的だが高稼働が故に利回り4.2%で推移している。オフィス・住居・商業底地も99.7%前後のほぼ満床の稼働率であり、S級の物件が多いのが強み。森ブランドに期待できるという方には有望な投資先でしょう。利回りは現在4.2%と平均並みだが、都心一等地の高稼働オフィスにより資産価値が非常に高い。LTVは7月現在で46%前後と高めだが、NAV倍率は0.92とまだ低い。安定感は抜群だが、外部成長は限られており限定的。資産価値の維持・向上とともに、分配金の安定を狙う長期保有型向き。価格変動リスクには比較的強いと思われる。
(六本木ヒルズ・アーク森ビル・虎ノ門ヒルズ・赤坂汐留タワーなど・・有名物件がポートフェリオ))

種別　物流型(インフラ)リート3249

どんなリートか　JAPAN-REIT.COMより

KKRをスポンサーとする産業不動産REIT。物流施設に加え、企業のR&D施設、空港、データセンター、工場の底地等のインフラ施設や産業不動産も投資対象とする。2007年10月に三菱商事とUBSがスポンサーとなり上場。2022年4月に三菱商事とUBSが資産運用会社の株式を売却し、スポンサーがKKRに交代した。ポートフォリオは物流施設50％、インフラ施設16％、工場・研究開発施設等34％の構成。土地所有者にCRE提案を行い共同開発する等、競合が少ない領域に注力しているため、物流施設特化型REITに比べてNOI利回りが高い。JCRから「AA」の高格付を取得。旗艦物件は「IIF羽田空港メインテナンスセンター」。＜2024年7月時点＞

決算月と分配月

1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金

今回の入金された分配金

8,313円が入金されました

特定口座にて運用中

10/22現在株価
143,700円

年間予定分配

7月　3,477円分配

1月　4,310円予定(2026年)

7月　3,600円予定

最新年間予定分配金利回り
5.50％

LSEG Stock Reports Plus評価

(最上位は10、業績・相対比・リスク・株価から算出)

企業スコア7.0

アナリスト5段階評価

=買い

私のコメント

☆☆☆★★

インダストリアル不動産と位置付けた運用先に投資が集中する珍しいリートで、物流と工場・研究施設を主軸とする産業インフラ特化型リートです。スポンサーがKKRに交代したが、全国に先進的物流施設や研究センターを広く保有し、108物件(5,010億)・稼働率99.7%と稼働率も非常に高い。2025.7月時価LTVは50.8%と高めで増資懸念もありますが、長期固定金利比率は99%と安定化を計っている。産業用不動産やインフラに関わる物流リートとして、研究開発、原材料調達・備蓄、保管、製造・生成、企業間物流、組立・加工、販売物流、リサイクルなどが投資対象のため、工場系の一部の物件は景気変動に影響を受けやすいと判断します。物流系リートの中では抜群の安定感があり、ディフェンシブかつ堅実で、長期保有に向く銘柄です。ただし利回り5.5%に対して株価自体の低迷が大きく、反発後も含み損を抱えている投資家も多く、評価が株価に追いついていない。

種別　住居型リート3282

どんなリートか　JAPAN-REIT.COMより

東急不動産をスポンサーとする住居特化型J-REIT。投資エリアは東京圏を重視し、現在のポートフォリオは9割以上を東京圏が占める構成。タイプ別ではシングル・コンパクトが中心。2013年上場後毎年偶数期に増資を実施し、東急不動産が開発及び運用する物件を中心に組み入れる。資産規模は3,000億円超。JCRから「AA」の高格付を取得している。旗艦物件は「コンフォリア新宿イーストサイドタワー」。＜2024年2月時点＞

決算月と分配月

1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金

今回の入金された分配金

4,748円が入金されました

特定口座にて運用中

10/22現在株価
326,500円

年間予定分配

7月　5,957円分配

1月　6,105円予定(2026年)

7月　6,166円予定

最新年間予定分配金利回り
3.76％

LSEG Stock Reports Plus評価

(最上位は10、業績・相対比・リスク・株価から算出)

企業スコア4.0

アナリスト5段階評価

=保有

私のコメント

☆☆★★★
東急不動産がスポンサーの都市型住居物件リートで、主に東京23区を中心とした単身者向けの高品質賃貸住宅をコンフォリアブランドで2025年9月現在、195物件(取得3,400億)稼働率は約97%で運営保有している。立地・物件クオリティともに高評価が故に、利回りは約3.7%と低めなのが難点です。立地ブランド特性から、安定収益が見込める点が最大の魅力です。首都圏人口の集中トレンドが大きな支えですが、住居リートの家賃の値上げについてはインフレやコスト負担との関連性は高いものの、支払い可能な住居家賃には限界があり、現在の好環境がいつまでも続くとは限らない事を肝に銘じておきましょう。景気変動にも強いディフェンシブ型で、インカム重視・安定志向の投資家に非常に向いているリートです。

種別　商業型リート3292

どんなリートか　JAPAN-REIT.COMより

小売り大手のイオングループをスポンサーとするJ-REIT。セイムボート出資としてイオン株式会社が投資口約17％を取得している。ポートフォリオ構成については大規模商業施設80％以上、その他商業施設20％以下、物流施設10％以下という方針を掲げており、ポートフォリオ構成は大規模商業施設約93％、物流施設約7％、資産規模は4,690億円。海外にも2件（いずれもマレーシアの商業施設）を所有している。格付けについてはJCRから「AA」という高格付を取得。旗艦物件は「イオンモールKYOTO」。＜2024年2月時点＞

決算月と分配月

1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金

今回の入金された分配金

1,3633円が入金されました

10/22現在株価
131,300円

年間予定分配金

7月　3,414円分配

1月　3,400円予定(2026年)

7月　3,390円予定

最新年間予定分配金利回り
5.17％

LSEG Stock Reports Plus評価

(最上位は10、業績・相対比・リスク・株価から算出)

企業スコア6.0

アナリスト5段階評価

=保有

私のコメント

☆☆★★★

いわずと知れたイオンのリートです。現在、53物件(取得4,800億)100%稼働率と安定したテナント構成が魅力です。郊外型のショッピングモールが多く、生活密着型の施設が中心なため景気の影響は比較的受けにくい。イオンとの関係性が強いためリース契約安定性は高いが、グループへの依存が強すぎている点はリスクです。GMS(総合スーパーGeneral merchandise store)が業界全体で不振の中で株価は弱含んでいますが、勝ち組イオンとして全国に展開している安定感は高い。本業は厳しいもののイオンがダメになったら、日本も終わりとも言えるブランドであり、商業リートの将来性は不透明だが、ある程度ディフェンシブな運用先として期待できる。最近は施設の中に物流施設も組み込むトライや新たなパイプライン確保によるイオン以外のスーパーへの投資と、リスク分散と2050年問題の地方の人口減少対策も狙う。郊外モールや地方での大型商業物件が将来的な弱点になるかもしれません。

種別　ヘルス型リート 3455

どんなリートか　JAPAN-REIT.COMより

介護医療事業を手掛けるシップヘルスケアホールディングスに加え、三井住友銀行、ファンド運営事業を行うNECキャピタルソリューションを主要スポンサーとするヘルスケア施設特化型J-REIT。三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）の物件の組入比率を80％以上とする方針を掲げる。資産規模は792億円。ポートフォリオの75%が有料老人ホームであるが、2017年ににJ-REITとしては初となる病院を取得した。JCRから「A+」という格付を取得。他のヘルスケアREITが合併したため、ヘルスケア特化型としては唯一の存在。＜2024年2月時点＞

決算月と分配月

1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金

今回の入金された分配金

5,180円が入金されました

特定口座で運用中

10/22現在株価
117,600円

年間予定分配

7月　3,164円分配

1月　3,250円予定(2026年)

7月　3,150円予定

最新年間予定分配金利回り
5.44％

LSEG Stock Reports Plus評価

(最上位は10、業績・相対比・リスク・株価から算出)

企業スコア4.0

アナリスト5段階評価

=NA 未評価

私のコメント

☆☆☆★★

日本で唯一のヘルスケア施設特化型リートで、有料老人ホームや病院などへ投資し、現在57物件(8,650億)、稼働率は100%と他にない稼働率を維持している。現在利回りは現在5.4%と高めで、LTV%も52%と増資懸念はある。財務は安定しているものの長期的な価格調整が続いた結果、高い利回りとなった。景気に左右されにくく、既に2025年HPでは350億円分のパイプラインを持っており、高騰する物件に対応する賃料が将来的に確保できるか等、不明確な介護系施設特有の要因もあり内部成長不安は残る。介護関連は物件取得合戦が続いている反面、旨味が少なく、介護という性格上、固定賃料が多く賃料が上がりにくく、人件費・運営費・インフレに弱く価格成長は厳しい。一方、10年など長期契約、稼働率100%は魅力的です。人口高齢化というテーマに合致し、守りの資産として長期保有一択だが、その特性を理解できる投資家向けのリートです。

種別　住居型リート 3459

どんなリートか　JAPAN-REIT.COMより

関西を基盤とするサムティグループをメインスポンサー、大和証券グループをサブスポンサーとする住宅特化型J-REIT。2015年上場時はサムティの単独スポンサーであったが、2018年に大和証券グループが参画した。シングル・コンパクトタイプの住宅への投資を重視する。利回りの高い地方を主な投資対象としている点を特徴とし、ポートフォリオの8割程度を地方都市が占める。そのため物件取得価格に対する減価償却費の割合が比較的高くなるため、一定の条件の元利益超過分配を行う方針。資産規模は1,640億円。格付けはJCRから「A」を取得。旗艦物件は「S-FORT横浜青葉台」。＜2024年2月時点＞

決算月と分配月

1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金

今回の入金された分配金

5,616円が入金されました

NISA口座にて運用中

10/22現在株価
114,300円

年間予定分配金

7月　2,808円分配

1月　3,495円予定(2026年)

7月　2,600円予定

最新年間予定分配金利回り
5.33％

LSEG Stock Reports Plus評価

(最上位は10、業績・相対比・リスク・株価から算出)

企業スコア6.0

アナリスト5段階評価

=NA 未評価

私のコメント

☆☆☆★★

サムティは不動産を中心に様々な事業を行っおり、賃貸住宅に特化したリートも運営している。運営は全国分散、首都圏含む地方都市特化でリターンを実現、特に関西圏のワンルーム・単身者向け物件を多く保有している。保有棟数は189物件(1,710億)稼働率96%と多岐に分散されている。利回りは現在5.3%と住宅型としては比較的高いものの分散により分配金は安定的。住宅収益は景気変動に強く、収益の安定性が魅力だが、外部成長や賃料上昇期待のペースは控えめで急成長は期待しずらい。また地方中心が故に地価上昇は期待しずらく、逆に将来の地価下落には注意が必要。地方住居物件運用による安定・高利回り実現リートであり、そこを割り切れる方に向いた投資先です。インカムゲインを重視する投資家や守りの銘柄を意識したい人に適しているリートです。

種別　総合型リート 2971

どんなリートか　JAPAN-REIT.COMより

2019年2月に上場した、日本エスコンをスポンサーとするJ-REIT。スポンサーの親会社である中部電力もサポート会社として物件情報の提供等を行う。2023年9月に投資方針を変更し、首都圏、近畿圏、中京圏、福岡県、北海道圏の生活密着型商業施設（底地含む）に加え、住宅（20%以下）、持続可能な社会実現に資する資産（20%以下）としてヘルスケア施設、教育施設、ホテル、物流施設を投資対象に含む。＜2023年9月時点＞

決算月と分配月

1月決算の分配4月と7月決算の分配10月の入金

今回の入金された分配金

9,291円が入金されました

特定口座にて運用中

10/22現在株価
125,000円

年間予定分配

7月　3,886円分配

1月　3,510円予定(2026年)

7月　3,522円予定

最新年間予定分配金利回り
5.63％

LSEG Stock Reports Plus評価

(最上位は10、業績・相対比・リスク・株価から算出)

企業スコア7.0

アナリスト5段階評価

=NA 未評価

私のコメント

☆☆☆★★

スポンサーのエスコンアセットや中部電力の開発物件を中心に保有。2022年金融庁からスポンサーと物件取得や鑑定価格選定プロセスの不適切などで行政処分を受け、監査体制を変更し現在に至る。外部成長は積極的で底地投資が40%と圧倒的に多く、5大都市圏への重点投資と地方都市へも分散投資しているのが高利回りの要因です。現在利回りは5.6%と高めながらLTVは7月現在で約43%と安定的であり、高利回り重視・連続増配の実現、分散投資へと考える投資家向きのリートです。管理棟数は8月現在、38物件(715億)、稼働率は99%と高稼働を維持している。

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アセットアロケーションがインカム資産を安定させる

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『経済的自由の実現!! 年間400万円超えインカムゲイン獲得』年間運用を総括

これまで40代からの特別な収入の高い人ではなくても『金融資産5,000万円』を作る方法をシリーズ化して解説してきました。さまざまな運用方法があるのもお判りいただけたと思います。

またこの全50回でのシリーズを読まれた人は、金融資産を作る目的やその具体策については相当理解が進むでしょう。