2024年8月度インカム不労所得40.8万円をNISA成長投資で実現【FP事務所トータルサポートブログ】

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FP事務所の中でも数少ない独立系非販売のFP事務所であるトータルサポートの相談の多くは、リタイアメントにともなうプランニングやそれに伴う資産運用、退職前の経済的自立による早期リタイア・FIREを目指す相談が大変多いFP事務所です。

それはNISAやFIRE・資産形成への連載したブログや雑誌への関連投稿記事も影響していますが、多くの方が関心の高い『配当生活・配当所得』にも強いファイナンシャルプランナーだからなのでしょう。

代表の横谷は、日本FP協会のAFPの活動と共に自身も配当所得=インカムゲインをコアにした現役の投資家です。実際、年間インカムゲインも400万円超えのFPだからこそ、中立・非販売で顧客に寄り添ったコンサルが実現でき、相談者のクライアント様もそれに期待しての申し込みが多いと推察しています。

本ブログでは定期的にインカムゲイン投資家として毎月のインカム収入の一部を公開しています。皆さんが感じる”配当生活”に匹敵する収入に相当するかもしれません。当月のインカムゲイン獲得の一部ですが、参考にしてみてください。

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年間400万円インカム収入の核、Jリート・債券投資

インカム収入とは何?

目次コンテンツ

インカムゲイン投資は売却による収益を取るキャビタルゲインとは異なり、保有することで得られる利益です。インカム収入の代表格として株式からの配当や分配金、債券の利金、不動産投資からの家賃、ソーシャルレンディング利金や利子収入などですが、多くはほったらかし的な運用が魅力の投資スタイルです。

インカムゲインとキャピタルゲイン

インカム投資究極の目指す姿は

年間生活費

≦ 年間運用インカムでカバーですね　

配当金生活をシミュレーションしよう

毎月一定の配当金を得るために、いくら必要になるかシミュレーションしてみることです。投資金額は同じでも、配当利回りが違えばもらえる配当金も変わってくるので、配当利回りを考慮する必要があります。また受取も特定口座の場合には、ざっと20%(正式には20.315%)の課税後の受取になるので、どの口座を利用するかも重要です。恒久非課税のＮＩＳＡ口座が最も投資効率が高い口座になり、間違いなくおすすめします。

例えばNISA口座から日々の生活や老後の生活に毎月4.5万円のインカムゲインが得られるだけでも、大きく生活の潤いや安心感が違ってくるでしょう。ここで公開する運用方法は、取り組みがしやすい不動産投資信託J-REITと債券からの利金を中心にお届けいたします。

株式等によりインカムゲイン収入を得るには

株式でもJ-REIT(不動産投資信託)をご存知ですか? J-REITの魅力は、何と言っても高利回り・高配当なことです。なぜ高配当になるかというと、Ｊ-REITには運用後の利益の90％以上を配当することで法人税の支払いが免除されるという仕組みがあり、法人税をゼロにして投資家に還元する仕組みですから配当投資には最適商品です。

J-REITは投資家から集めた資金で収益不動産を買い管理、家賃や売却益を投資家に分配します。大きなファンドでは1兆円を超えるものもあり、小さなファンドでも数千億円となり、オフィス・住居・商業施設・物流施設・ホテル・ヘルスなどが主な投資先になっています。

このJ-REITはNISAの成長投資枠でも購入ができ、利回りも4%超えとなっている銘柄も珍しくなく、インカムゲイン獲得の有望な投資先です。一度購入すると年間2回の決算月がほとんどのリートに存在して、年間2回の分配金を得ることができます。

現在J-リートは日本株式とは真逆の動きをしています。価格下落が続いた結果、全体利回りは4.6%位になっています。私のポジションではコロナ禍暴落のポジションも多く合計の利回りは5.01%、税引で4.15%です。金利先高懸念や海外投資家の離脱で売り方優勢となっていますが、こんな時こそじっくりとポジションを作るチャンスかもしれません。

賃貸契約の特性から住居でも最低2年間、物流倉庫などは長期10年間契約も珍しくなく、期間中の安定家賃が見込めるため、分配金予測も立てやすいのが特徴です。

また私は株式資産の15％をリミットにインフラファンドにも投資をしています。

インフラファンドは、再生可能エネルギー発電設備等への投資を通じて安定したキャッシュフローや収益を得られる投資先です。これは中長期に渡る持続的な成長戦略及び分配金を約束するもので、仕組みとしてはJ-REITと同様の投資家へ90%分配の仕組みで法人税を回避しています。

メガソーラー発電所

風力発電所

再生エネルギーには国策としての大きな拡大性と国の固定売電価格(FIT制度)からの自立化という二つの相反する課題を持っています。高配当なのは減価償却費からの超過収益も含めた分配金により、6%前後の高い利回りが実現されているといえます。

現在は太陽光メガソーラー発電所と一部風力発電所・水力発電所・バイオ発電ですが、クリーンな再生エネルギー売電や敷地の使用賃貸によって、安定的なリターンを得られています。このインフラファンドもNISA成長投資での購入対象になります。

インフラファンドは現在コロナ禍を上回る上場以来の安値圏になり、なんと利回り8%にタッチしています。確かに10年後の電力固定買取りの終了やリート同様の利益の90%還元スキームの継続の不透明、減価償却費からの利益分配超過金などの不明確な部分がプレミアム利回りとして存在しますが、ここまで売られる状況は理解できません。したがってある意味、お試し買いのチャンス到来だとも考えられます。

電力固定買取り制度(FIT)はメガソーラーでも20年間、新規のメガソーラーの買い取り価格は年々下落しており、2033年前後以降のFIT後の制度の運用、FIPとかRE100などとされる新たな制度での収益性の持続が鍵になる暫定短中期での投資先です。

■NISA成長投資について

NISAの投資枠では、最大1,800万円までの運用が可能ですが、うち成長投資枠が配当生活の対象口座になり、毎年投資の最大枠は240万円、5年間で成長投資枠最大の元本1,200万円までが投資可能となります。NISAには分配金や売却益が非課税になるという大きなメリットがあり、これにより長期での資産形成や配当生活が有利な形で可能になります。この制度を活用しない手はありません。

もし1,200万円の投資元本で利回り4.5%のポジションをNISAで実現できたとすれば、半年ごとに27万円、年間54万円の分配金や配当金が得られます。つまり毎月4.5万円の不労所得獲得です。

成長投資枠1,200万円×4.5%=54万円

54万円÷12ヶ月=4.5万円

このスキームが続くとすればNISA口座内では全て非課税となり恒久的にこの収益を非課税で受け取れる事になります。私も旧NISAと特定口座、新NISAを現在併用しており、非課税のメリットも多く享受しています。

統合された新NISA運用をもっと知りたい(全50回シリーズ)

皆さんもこの『NISAの成長投資枠を活用した”高配当投資によるインカムゲイン獲得”』を目指してみませんか?

NISAで作ったポジションは恒久保有が出来、非課税によるREITなどの運用にとって最適な設計になります。運用には少しコツがいりますが、全体像を把握して長期にリターンを得られれば、恒久的な不労所得の獲得ができます。

インカムゲインを狙う投資方法は、下の右の図にある『一般NISA』のイメージに相当し、毎年の配当などを可処分所得として受け取ることが出ます。もちろんこれを再投資して資産拡大も可能です。つまりこれは資産形成やリタイア後の消費行動にも活用することが出来るということです。

このJ-REIT保有による分配金獲得ですが、当月予定の分配金の全てが昨日SBI証券から入金されましたので、当月のインカムゲインを公開しました。インカムゲイン投資のイメージと共に今後の運用のご参考にしてください。

2024.8月のインカムゲインを報告

多くのインカムゲインは決算月の３か月後に配当や分配金の入金となります。したがって今月の入金は決算が3か月前に行われた銘柄です。レポートは入金が実現したベースでの報告となっています。

今回はNISA口座からの入金は、残念ながらありませんでした。徐々に特定口座から新NISA口座にスイッチングしてゆく予定です。

リートなどのインカムゲイン収入を報告

平和不動産リート投資法人

種別　総合型リート 8966

どんなリートか

平和不動産がスポンサーの複合型J-REIT。2010年ジャパン・シングルレジデンス投資法人と合併したて首都圏中心のオフィスと住居複合リートとなった。物件資産規模は2,000億円を超えて、合併差益及び物件売却益の内部留保を活用し分配金の安定を重視ながらも、中期目標は3,000億円、1口当たり分配金3,300円を掲げる。JCR「AA-」格付け取得。

決算月と分配月

5月決算の分配8月と11月決算の分配2月の入金

今回の入金された分配金

16,161円入金

特定口座にて運用

8/21現在株価
131,700円

年間予定分配金
5月　3,380円実績

11月　3,445円予定

5月　3,450円予定未定(2025年)

現在の年間予定分配金利回り
5.23％

コメント
過去16期連続で増配を実現したり、3,000億円・分配金3,300円の中期計画を打ち出したりと、行動計画と実行実現スピードには定評があるリートです。平和不動産からのHF物件の保有だけでなく、積極的な売却入替も早期に目標分配金を達成させた要因になっており、好感が持てる。中小のオフィスの強みを生かした戦略で98%レベルの入居率を持っており、運用への安心感は高い。

阪神・阪急リート投資法人

種別　総合型リート 8977

どんなリートか

阪急阪神ホールディングスグループがスポンサーの総合型J-REIT。性格上、商業施設に軸足を置いており、商業施設が約60%、オフィス30%、ホテル10%のポートフォリオ。地域別では関西圏が7割以上を占めて地域特化型リートという性格もあるが、最大の旗艦物件は東京の汐留イーストサイドビル(190億円)。物件取得価格は1,900億円と小規模リート。JCR「AA-」、R&I「A+」格付け取得。

決算月と分配月

5月決算の分配8月と11月決算の分配2月の入金

今回の入金された分配金

4,829円入金

特定口座にて運用

8/21現在株価
129,700円

年間予定分配金
5月　3,030円実現

11月　3,100円予定

5月　3,100円予定未定(2025年)

現在の年間予定分配金利回り
4.78％

コメント
私鉄系のリートならではの優位な商業施設が多いリートです。大阪地区の有望エリア『梅田』エリアを押さえ、大型開発事業や建替えを行い、同エリアの資産価値を向上させている。2024年ついに2,900円台の分配金が3,000円台に到達という増配になった。阪神阪急路面エリアを重点投資ポイントとして、地域密着型商業施設44.5％、都市型商業施設22.4％、ホテル6％と、商業用途区画全体で73％を占める。うち事務所は25.9％であり、複合リートとしての性格から地域以外は分散入れたリートであり、東京以外ではここと福岡リートが地域リートの代表になるだろう。

SOSILA物流投資法人

種別　物流型リート 2979

どんなリートか

住友商事がスポンサーの物流施設REIT。住友商事が開発している物流施設「SOSiLA」シリーズに対して重点投資するリート。主要な投資対象は物流施設だが、20%以内でインダストリアル(データセンター、通信施設、研究施設、工場、資材)にも投資する。資産規模は1,400億円と小ぶりなリート。減価償却費の30%目途に利益超過分配により、安定的な分配金水準を確保。JCR「AA-」格付取得。

決算月と分配月

5月決算の分配8月と11月決算の分配2月の入金

今回の入金された分配金

2,271円入金

特定口座にて運用

8/21現在株価
116,600円

年間予定分配金
5月　2,679円実現

11月　2,770円予定

5月　2,770円予定未定(2025年)

現在の年間予定分配金利回り
4.75％

コメント
「SOSILA(ソシラ)」「LiCS」といったネーミングの倉庫をコアに投資拡大を続けている外部成長と分配金の向上が同時に見られる物流リート。コロナ禍中は、買われて利回りが減少した反動で物流価格はまだ調整局面だが、行き過ぎ感もあり投資タイミングだといえそう。スポンサーの住友商事は不動産業に力を入れているので、今後も好立地で高スペックな物件やデータセンターなどを開発取得していくだろう。利益超過金を気にしない投資家には選択肢になる銘柄でしょう。

日本ホテル&レジデンシャル

種別　ホテル型リート 3472

どんなリートか

大江戸温泉リートを大手ホテルチェーンのアパホールディングスが買収しスポンサーとなったホテルREIT。その後、宿泊施設を主要な投資対象としつつ、アコモデーション施設（住宅等）にも分散投資を開始している。物件規模は360億円、15棟と超コンパクト規模。スポンサーの交代後も大江戸温泉物語グループのサポート体制は継続する。旗艦物件は「大江戸温泉物語レオマリゾート(香川)」。

決算月と分配月

5月決算の分配8月と11月決算の分配2月の入金

今回入金された分配金

5,021円入金

特定口座にて運用

8/21現在株価
72,000円

年間予定分配金
5月　1,575円実現

11月　1,848円予定

5月　1,988円予定未定(2025年)

現在の年間予定分配金利回り
5.33％

コメント
スポンサーは、大江戸温泉物語を運営する「大江戸温泉物語グループ」から2015年に米投資ファンド、ベインキャピタルグループが大江戸温泉物語グループの全株式を取得。またその後、コロナの影響で保有物件の切り売りじり貧状態だったが、アパグループが新スポンサーとなり「ホテル&レジデンシャル」に名称が変更された。今後アパの持つ物件が取り込まれることを期待されており、価格も大きく上昇している。期待先行だが、狙い通りのリートになるかが注目される。

ユナイテッドアーバン投資法人

種別　総合型リート 8960

どんなリートか

丸紅がスポンサーの総合型J-REIT。商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他（コール・データセンター、研修施設・物流施設、工場・研究・通信・インフラ施設、ヘルスケア）等を複合的に投資対象としている。投資地域は、首都圏と政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺不動産と幅広く、用途別分散を重視した構成になっている。資産規模は6,900億円超と中規模のトップクラス。JCR「AA」格付を取得。旗艦物件「ヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺」

決算月と分配月

5月決算の分配8月と11月決算の分配2月の入金

今回の入金された分配金

14,460円入金

特定口座にて運用

8/21現在株価
143,500円

年間予定分配金
5月　3,629円実現

11月　3,830円予定

5月　3,680円予定未定(2025年)

現在の年間予定分配金利回り
5.33％

コメント
最古参の総合型リートで丸紅らしく、多彩な優良物件を見つけては運用している。商業施設・オフィス・ホテルの3均等的な保有と住居やその他物件を含めて100以上の物件に分散投資している。いわばリート投資物件のデパートにようなポートフォリオは、確実な分配金と安定感を提供してくれている。

アクティビアAPI投資法人　

種別　総合型リート3279

どんなリートか

東急不動産がスポンサーのアクティビア・プロパティーズが運営する複合型J-REIT。都市型商業施設（東京都及び三大都市圏の政令指定都市、主要都市のターミナル駅隣接エリアや繁華性が高いエリアの商業施設）と東京オフィス(東京23区内に立地するオフィスビルで駅至近のオフィスビル)を重点的な投資対象として、70%以上の投資比率を基本方針としている。JCR「AA」格付。旗艦物件は「汐留ビルディング」。

決算月と分配月

5月決算の分配8月と11月決算の分配2月の入金

今回の入金された分配金

7,463円入金

特定口座にて運用

8/21現在株価
345,500円

年間予定分配金
5月　9,365円実現

11月　9,300円予定

5月　8,700円予定未定(2025年)

現在の年間予定分配金利回り
5.21％

コメント
東急はふたつのリートに関係、都市商業施設と東京オフィスビルを保有する複合型J-REITとして、物件を選定して投資をしている。特にお膝元の「広域渋谷圏」や「五反田エリア」はなどは成長性が高いとして、物件を集中させている。また分散資産として物件の入れ替えをしながら、大阪府心斎橋の「メルキュール」、スポンサーグループ「東急ステイ」なども取得している。オフィスの安定が鍵だが、東急とのパイプによる分配金安定の運営を今後も期待したい。旗艦物件の「汐留ビルディング」は退去・空床が激して地区であり、注意が必要。また物件売却益がなくなり、今後分配金は調整後でも8,700円巡行となる見通し。

REITよりも利回りが高いインフラファンド

インフラファンドは、保有する太陽光発電設備を持ち、運営会社から得る売電や賃料を分配する商品で、固定価格買い取り制度（FIT）と設備減価償却(利益超過金)のおかげで分配金はREITより高く、より安定的です。しかし、設備は時間経過で価値は目減り・FITも2033年前後で設備20年後となり打ち切りになるので、将来は未知数なのが難点。

2024年8月度インカム不労所得40.8万円をNISA成長投資で実現【FP事務所トータルサポートブログ】

利回りのリスクの高さはリスク(変動幅)がたかいといえる訳で、現段階では分配金込みで何とかプラス1.1～1.2倍程度のパフォーマンスですが、上場されているという事で再生エネルギービジネスに期待を感じる人向けの怪しくない高利回りの投資先です。

ジャパン・インフラファンド(JIF)

種別　インフラファンド 9287

どんなインフラファンドなのか

丸紅の子会社ジャパン・インフラファンド・アドバイザーズ（丸紅90％出資）が運営する上場インフラ投資法人。丸紅・みずほ銀行・みずほ信託銀行等がスポンサー。石川県・富山県所在（取得価格で約8割）の太陽光発電施設を中心に15物件。合計パネル出力は約30.4MW、資産規模は100.9億円と小ぶり。FIT(固定価格買取制度)に基づき、賃借人より最低保証賃料+売電収入連動賃料で収益安定化を図る。R&I格付「 A（安定的）) 」も取得。LTVは巡行ベースで60％程度、上限を70％としている。

決算月と分配月

5月決算の分配8月と11月決算の分配2月の入金

今回の入金された分配金

26,440円入金

8/21現在株価
68,200円

年間予定分配金
5月　2,855円実現

11月　3,000円予定

5月　2,850円予定未定(2025年)

現在の年間予定分配金利回り
8.58％

コメント
減価償却設備の減価を延命するためにも公募増資を毎年繰り返して、外部は急拡大しているが価格が大幅下落。投資エリアの発電所は、北海道から九州まで出力数でも偏らないよう地域分散されている。風力・バイオマス・水力発電所もポートフォリオに予定ながら、全て太陽光発電所。インフラファンドは長く持ち、利回り8%前後の分配金を受け取りながら投資元本以上の分配金を得る投資だが、価格の漸減には注意したい。トータルリターンでの安定感の実現が鍵となるが、分配リターンの減少も発生しており、長期投資先としては慎重な判断が必要だと考えます。

エネクスインフラファンド

種別　インフラファンド 9286

どんなインフラファンドなのか

伊藤忠エネクスがメインスポンサーのインフラファンド。上場時ポートフォリオを構成する物件5件は全て太陽光発電所で資産規模（取得価格ベース）は約174億円。ただし、風力発電所3件、水力発電所3件で優先的売買交渉権取得となっており、実際に2023年に上場インフラ初の胎内風力発電所を取得した点が注目される。太陽光発電所以外の再生可能エネルギー発電所への投資も可能としており、ポートフォリオ組入が順調に進めば、新たな投資資金を呼び込む先鋭となる可能性がある。

決算月と分配月

5月決算の分配8月と11月決算の分配2月の入金

今回の入金された分配金

54,225円入金

特定口座で運用

8/21現在株価
68,200円

年間予定分配金
5月　2,994円実現

11月　2,995円予定

5月　2,993円予定未定(2025年)

現在の年間予定分配金利回り
8.78％

コメント
エネルギーの伊藤忠エネクスのインフラファンドで、当初はメガソーラー太陽光発電所だけでしたが、ポートフォリオ方針にある風力発電所を購入、揚水水力発電も含めた再生エネルギーファンドを射程に入れています。獲得には増資がつきもので、分配金3,000円を維持・巡行方針とした節があるが、割り込んだ。これは利益超過金で調整分配しているが、解体等積立金制度に基づいた解体等積立金相当額の6円を控除したためと説明している。伊藤忠事態も積極的に再生エネルギービジネスを核出しており、積極運用とポートフォリオ拡充に期待したい方は、長期の投資先になるでしょう。

債券のインカムゲイン収入を報告

　米国国債利付債　

種別　米国国債

どんな債券か

米国政府が発行する国債は世界で最も安全な債券と言われています。発行はストリップス債というゼロクーポン債と利付債の2種類ですが、インカム投資家として利付債を運用しています。

・相対的に高い利回り

・世界で抜群の安全性

・高い流動性で売却も安心

・ドルを持ちたい、長期投資では為替に負けない

決算月と分配月

5月と11月に利金支払い

年間2回の分配

5月　495ドル実現

11月　495ドル予定

5月　 495ドル予定(2025年)

今回の入金された利金

1,872ドル

277,617円が入金されました

(148.3円にて換算/ドル円両替)

米国国債の既発債、つまり中古で流通している債券への投資です。米国国債にはトレジャリーボンドとも言う、ゼロクーポン債は20年以上の長期投資に適しています。また額面から相当安く購入でき、満期償還時には高い額面ドルで入金される複利効果が使える債券があります。

一方、私が運用する利付債は額面の利率が満期まで適用されて、年間2回の利払いが約束されており、リタイア生活に向いている投資利付債券です。いづれも購入時の長期金利と為替の影響を受けますが、現在の4%台の金利では間違いなく買い時です。円高局面で安くドルを買っておき、高金利時の投資開始といった稀な状況が投資のベストタイミングですが、利率と為替が好方向に向くことは稀ですので、20年以上の長期運用で4%台への投資がおすすめでしょう。