マネーストレスフリーを支援するの下町ＦＰの横谷です。

 

お金に縛られない自己実現の世界をつくる。３回目テーマは不動産投資です。 不動産投資は、さまざまなメリットとリスクを秘めた投資です。

 

    ただし、プロでも失敗することがあるといわれるのが不動産投資と言われています。     不動産投資でサラリーマンが出来る投資と言えば資金の掛かる一棟買いでなく区分所有マンションだと思います。

 

今回はその区分所有で最もポピュラーなワンルームマンション不動産投資について触れたいと思います。    

 

 

不動産投資には相続対策・資産形成・副業対策・将来自己所有と様々なニーズがあります。

 

今回は資産形成としての不動産投資です。   実は下町FPも投資不動産を持っています。事業的規模ではありませんが、4物件を回しています。 初めての出会いは田町の新築物件でしたが、運用が慣れてきたので手放し、今は中古物件を運用してます。

 

 

資産形成のメジャーとしてみる数値に　利回り　があります。    

 

 

まずは利回りから(騙されないように)

 

  ■「表面利回り ＝１年間の家賃収入÷物件価格×100」

 

 

物件価格が1,000万で、家賃収入が100万円の場合、表面利回りは10％です。 不動産投資には様々な経費が掛かりますが、単純に見た時の利回りです。Webやセールスはこれが多いですね。  

 

 

 

■「実質利回り

=（年間の家賃収入－年間の必要経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100」

 

  実質利回りは、年間の必要経費と購入時の諸経費を計算に入れた利回りで実質の収益を意味します。

 

先ほど例に挙げた物件(物件価格:1,000万・家賃収入:100万円)の年間の必要経費を12万、購入時の諸経費を100万円とすると、実質利回りは8％です。 実はここに店子を付けてくれた家賃不動産管理会社への支払いが家賃の3-5%+振込手数料がかかります。  

 

 新築と中古の違いはどこにあるか    

新築のメリット・デメリット

  メリット

・買いやすい(大広告)

・賃貸付けも最新設備で簡単

・新築ゆえの高い家賃でも入居可能

・提携ローンもあり組みやすい

・一回目位は節税として税金返金あり

 

 

デメリット

・新築優位はわずか(家賃・設備・立地)　競合が始まる

・家賃は下がり始めて管理費・修繕費は上がりだす

・空き家リスクが始まる(家賃・立地・設備・管理)    

 

 

中古のメリット・デメリット  

メリット

・物件が豊富で価格は市場価格(もちろん指値、値引き可能)

・下落後の家賃の為、家賃変動が少なく安定的

・入居レコード見れる為、空室が可視化 ・修繕積立金や管理状況が見れる

 

 

デメリット

・新築に比べ空室リスクが大きい

・ローンが組みにくい

・物件の再販に時間が掛かる、売りにくい

 

 

マンションは立地管理で決まるのは投資も同じ

 

  自分でマンションを買う身になって考えてください。

駅5分～10分未満、築年数や設備が新しい、管理が良い、広さ、価格が優先され、何かを妥協している筈です。

 

 

賃貸マンションも同様です。     新築の場合妥協して買うと、最初はいいものの時間と共に新築メッキが剥げます。

下町FPのお勧めは中古です。新築で買い、万一の換金に迫られると相当の下落に見舞われます。

 

 

   中古の要件としてまずは立地です。 表参道の物件でしたら相当狭くとも価格が合えばニーズが出ます。

それが例えば草加や相模原では駅近でも苦戦しそう。そして利回りです。投資金額だけでも15年くらいで回収できるといいですね。

 

 

  23区が最低要件で、駅10分以内が最低条件。広さは築40年でも有効で古いマンションは30㎡以上がざらです。 広さは家賃の武器になります。

バブル当時の物件は14～16㎡が多くバストイレ一体とハンデがあり、立地が大きく左右します。 設備は投資すればある程度は最新になります。

 

 

    最初は1983年以降のマンションが初めての方はおすすめです。 1980年から耐震規制か強化されましたが、建築完成まで2～3年見たほうが無難です。

もちろん旧耐震でしたら家賃は実はほぼ同様ですが、その分安く買えそうです。不動産とはそういうもの。 私も旧耐震も所有しています。

 

 

 

利回りだけ見て投資は失敗する可能性がある

 ∟不動産投資は必ず成功するとは限らない

　∟失敗する可能性があると理解しておくと、リスクへの準備ができる

　　 ∟物件を購入したエリアの人気が下がったときのために、高く売却する方法や出口戦略を考ておく。

 

サラリーマンの資産形成には有効な面も　　

 

 給与をもらっているサラリーマンの副業としての大家さんは二つ目の財布を持つ意味で有効です。 マネーフリーに近づきます。

 

 

確定申告することで家賃から減価償却費・各種税金・管理修繕費・保険・賃貸管理会社費用や雑費が経費として認められます。

 

お金が出ていないもの(減価償却)などは節税として魅力的です。 自身で経営する事でお金や税務にも敏感になれます。

 

先ほど、実質利回りを説明しましたが、核心に迫る注意点があります。

 

 

いただいた収益は仮の収益である点です。

 

 

最後は物件は売却します。

 

購入した価格以上で売れるのは稀です。 そこで手数料や損益を差引いて真の投資利回りとなります。

説明したリスクがある以上、間違ってもフルローンはダメ。

家賃が入らなくても経営可能なローンで組むことです。

 

リスクに注意しないと、思った程の資産形成にはなりません。 負の資産にならないように。

 

 

下町FPもいろいろ失敗をしていますが、不動産は毎月家賃年金・家賃給金をいただける魔法の箱です。 うまい話はありません。ただし、うまい物件にしていく事にちょっとしたコツがあります。  

 

 

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僕も４０代の時に悩み、キャッシュフロー改善のために不動産投資・為替・住宅ローン借り換えと早期完済、債券・株式・ソーシャルレンドに投資して資産形成投資を実践してきました。５０歳過ぎた時に現在の貯蓄形成で本当に会社を退職して資産寿命が尽きないか不安でした。

 

独学でリタイアプランとキャッシュフロー表を作ったもの、その時ＦＰと出会えたら不安なんてなくなったのにと今でも思います。

 

この経験をその時と同じような４０代の方、あるいはリタイアを10数年以内に迎える方の不安や相談に独立系ＦＰとして還元したいと思っています。

 

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