2024年5月度インカム不労所得18.8万円をNISA成長投資で実現【FP事務所トータルサポートブログ】

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FP事務所の中でも数少ない独立系非販売のFP事務所であるトータルサポートの相談の多くは、リタイアメントにともなうプランニングやそれに伴う資産運用、退職前の経済的自立による早期リタイア・FIREを目指す相談が大変多いFP事務所です。

それはNISAやFIRE・資産形成への連載したブログや雑誌への関連投稿記事も影響していますが、多くの方が関心の高い『配当生活・配当所得』にも強いファイナンシャルプランナーだからなのでしょう。

代表の横谷は、日本FP協会のAFPの活動と共に自身も配当所得=インカムゲインをコアにした現役の投資家です。実際、年間インカムゲインも400万円超えのFPだからこそ、中立・非販売で顧客に寄り添ったコンサルが実現でき、相談者のクライアント様もそれに期待しての申し込みが多いと推察しています。

本ブログでは定期的にインカムゲイン投資家として毎月のインカム収入の一部を公開しています。皆さんが感じる”配当生活”に匹敵する収入に相当するかもしれません。当月のインカムゲイン獲得の一部ですが、参考にしてみてください。

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年間400万円インカム収入の核、Jリート・債券投資

インカム収入とは何?

目次コンテンツ

インカムゲイン投資は売却による収益を取るキャビタルゲインとは異なり、保有することで得られる利益です。インカム収入の代表格として株式からの配当や分配金、債券の利金、不動産投資からの家賃、ソーシャルレンディング利金や利子収入などですが、多くはほったらかし的な運用が魅力の投資スタイルです。

インカムゲインとキャピタルゲイン

インカム投資究極の目指す姿は

年間生活費

≦ 年間運用インカムでカバーですね　

配当金生活をシミュレーション

毎月一定の配当金を得るために、いくら必要になるかシミュレーションしてみることです。投資金額は同じでも、配当利回りが違えばもらえる配当金も変わってくるので、配当利回りを考慮する必要があります。また受取も特定口座の場合には、ざっと20%(正式には20.315%)の課税後の受取になるので、どの口座を利用するかも重要です。恒久非課税のＮＩＳＡ口座が最も投資効率が高い口座になり、間違いなくおすすめです。

例えばNISA口座から日々の生活や老後の生活に毎月4.5万円のインカムゲインが得られるだけでも、大きく生活の潤いや安心感が違ってくるでしょう。ここで公開する運用方法は、取り組みがしやすい不動産投資信託J-REITと債券からの利金を中心にお届けいたします。

株式等によりインカムゲイン収入を得るには

株式でもJ-REIT(不動産投資信託)をご存知ですか? J-REITの魅力は、何と言っても高利回り・高配当なことです。なぜ高配当になるかというと、Ｊ-REITには運用後の利益の90％以上を配当することで法人税の支払いが免除されるという仕組みがあり、法人税をゼロにして投資家に還元する仕組みですから配当投資には最適商品です。

J-REITは投資家から集めた資金で収益不動産を買い管理、家賃や売却益を投資家に分配します。大きなファンドでは1兆円を超えるものもあり、小さなファンドでも数千億円となり、オフィス・住居・商業施設・物流施設・ホテル・ヘルスなどが主な投資先になっています。

このJ-REITはNISAの成長投資枠でも購入ができ、利回りも4%超えとなっている銘柄も珍しくなく、インカムゲイン獲得の有望な投資先です。一度購入すると年間2回の決算月がほとんどのリートに存在して、年間2回の分配金を得ることができます。

賃貸契約の特性から住居でも最低2年間、物流倉庫などは長期10年間契約も珍しくなく、期間中の安定家賃が見込めるため、分配金予測も立てやすいのが特徴です。

また私は株式資産の15％をリミットにインフラファンドにも投資をしています。

インフラファンドは、再生可能エネルギー発電設備等への投資を通じて安定したキャッシュフローや収益を得られる投資先です。これは中長期に渡る持続的な成長戦略及び分配金を約束するもので、仕組みとしてはJ-REITと同様の投資家へ90%分配の仕組みで法人税を回避しています。

メガソーラー発電所

風力発電所

再生エネルギーには国策としての大きな拡大性と国の固定売電価格(FIT制度)からの自立化という二つの相反する課題を持っています。高配当なのは減価償却費からの超過収益も含めた分配金により、6%前後の高い利回りが実現されているといえます。

現在は太陽光メガソーラー発電所と一部風力発電所・水力発電所・バイオ発電ですが、クリーンな再生エネルギー売電や敷地の使用賃貸によって、安定的なリターンを得られています。このインフラファンドもNISA成長投資での購入対象になります。

ただし電力固定買取り制度はメガソーラーでも20年間、新規のメガソーラーの買い取り価格は年々下落しており、2033年前後以降のFIT後の制度の運用、FIPとかRE100などとされる新たな制度での収益性の持続が鍵になる暫定短中期での投資先です。

■NISA成長投資について

NISAの投資枠では、最大1,800万円までの運用が可能ですが、うち成長投資枠が配当生活の対象口座になり、毎年投資の最大枠は240万円、5年間で成長投資枠最大の元本1,200万円までが投資可能となります。NISAには分配金や売却益が非課税になるという大きなメリットがあり、これにより長期での資産形成や配当生活が有利な形で可能になります。この制度を活用しない手はありません。

もし1,200万円の投資元本で利回り4.5%のポジションをNISAで実現できたとすれば、半年ごとに27万円、年間54万円の分配金や配当金が得られます。つまり毎月4.5万円の不労所得獲得です。

成長投資枠1,200万円×4.5%=54万円

54万円÷12ヶ月=4.5万円

このスキームが続くとすればNISA口座内では全て非課税となり恒久的にこの収益を非課税で受け取れる事になります。私も旧NISAと特定口座、新NISAを現在併用しており、非課税のメリットも多く享受しています。

統合された新NISA運用をもっと知りたい(全50回シリーズ)

皆さんもこの『NISAの成長投資枠を活用した”高配当投資によるインカムゲイン獲得”』を目指してみませんか?

NISAで作ったポジションは恒久保有が出来、非課税によるREITなどの運用にとって最適な設計になります。運用には少しコツがいりますが、全体像を把握して長期にリターンを得られれば、恒久的な不労所得の獲得ができます。

インカムゲインを狙う投資方法は、下の右の図にある『一般NISA』のイメージに相当し、毎年の配当などを可処分所得として受け取ることが出ます。もちろんこれを再投資して資産拡大も可能です。つまりこれは資産形成やリタイア後の消費行動にも活用することが出来るということです。

このJ-REIT保有による分配金獲得ですが、当月予定の分配金の全てが昨日SBI証券から入金されましたので、当月のインカムゲインを公開しました。インカムゲイン投資のイメージと共に今後の運用のご参考にしてください。

2024.5月のインカムゲインを報告

多くのインカムゲインは決算月の３か月後に配当や分配金の入金となります。したがって今月の入金は決算が3か月前に行われた銘柄です。レポートは入金が実現したベースでの報告となっています。

リートなどのインカムゲイン収入を報告

GLP投資法人　

種別　物流型リート3281

どんなリートか

中国投資会社、国際物流大手のグローバル・ロジスティック・プロパティーズ・リミテッドの傘下、日本GLP株式会社がスポンサーの物流施設特化型J-REIT。GLPは外部成長を加速させており、資産規模は8,880億円に成長した結果、物流リートの中では最大級規模となる。GLP座間・横浜など400億円超えの大型倉庫を中心に、外部成長に積極的なリートです。

決算月と分配月

2月決算の分配5月と8月決算の分配11月の入金

今回の入金された分配金

9,987円入金されました

NISAと特定口座分にて運用中

5/22現在株価
129,800円

年間予定分配金
2月　2,270円分配

8月　2,250円予定

2月　2,266円予定(2025年)

最新年間予定分配金利回り
4.28％

コメント
コロナ禍での安定で価格上昇した物流リートは、その上げを吐き出して下落、利回りが上昇しており、物流2024年ひっ迫問題もあるものの安定感は高いといえそうです。またGLPは多くのリート投信にも主銘柄として採用されています。投信買いも投信売りも発生するのでトレンドに巻き込まれやすいようです。中華系にリスクを感じない方は有効な投資先になるでしょう。

福岡リート投資法人　

種別　総合型リート8968

どんなリートか

福岡リアルティが運営する九州特に福岡を中核にした総合リート。資本は福岡地所を中心として九州電力、福岡銀行など九州の有力企業で構成されているのが特徴の地域特化リートとなっている。ポートフォリオでみるとキャナルシティ博多を旗艦物件とし、物流、住宅、ホテルと幅広い物件に投資している。資産規模は2,063億円（2022/4末時点）と比較的小規模。

決算月と分配月

2月決算の分配5月と8月決算の分配11月の入金

今回の入金された分配金

6,068円入金されました

特定口座にて運用中

5/22現在株価
165,100円

年間予定分配金
2月　3,807円分配

8月　3,600円予定

2月　3,600円予定(2025年)

最新年間予定分配金利回り
4.36％

コメント
将来も人口集客維持が期待できる九州・福岡を中核としたリートですから、安定的な長期保有が出来ます。現在3,600円×2回を巡行しており、実は沖縄石垣にもホテルを保有している地域ゾーンリートです。東京、大阪と並び福岡は経済中核都市であり、地政学的な分散としても魅力的です。物件選定は、地域特化ならではの優良な物件が多い。

日本都市ファンド投資法人

種別　総合型リート8953

どんなリートか

リートの産業都市ファンドも運営する米国投資会社のKKRをスポンサーとするリート。商業REITとオフィスREITを合併させ、複合型リートの日本都市リート(JMF)となり現在に至る。規模は、時価総額6,700億円と大型リート規模であり、物件としては大阪のオフィスビルであるツイン21(598億円)や地域分散でのイオンモールなど多数物件を全国に保有。

決算月と分配月

2月決算の分配5月と8月決算の分配11月の入金

今回の入金された分配金

10,584円入金されました

特定口座にて運用中

5/22現在株価
93,300円

年間予定分配金
2月　2,270円分配

8月　2,250円予定

2月　2,266円予定(2025年)

最新年間予定分配金利回り
4.84％

資産規模もリート最大クラスであり、魅力は高い利回りと共に地域分散が効いた強固なポートフォリオでしょう。複合リートとして日神ホールディングスとの協業により、住宅アセットの強化も計っており、外資系ならではのフットワークが期待できるでしょう。KKRの仕入れ物件の悪い意味での出口戦略にならなければ優良物件が手に入るでしょう。

大和ハウスリート投資法人

種別　総合型リート8984

どんなリートか

大和ハウス工業がスポンサーの総合型J-REIT。複数の投資法人を統合・合併した結果、総合型リートとなった。旗艦物件は茨城県つくばのイーアスつくば(341億円)や大和ハウスが運営する倉庫『DPL（ディープロジェクト・ロジスティクス）』が300億円規模で複数保有している。(時価総額は6,100億円と大型リート)

決算月と分配月

2月決算の分配5月と8月決算の分配11月の入金

今回の入金された分配金

9,112円入金されました

特定口座分にて運用中

5/22現在株価
258,100円

年間予定分配金
2月　5,711円分配

8月　5.750円予定

2月　6,300円予定(2025年)

最新年間予定分配金利回り
4.67％

コメント
分割を2回しており、直近では2016年に2分割。その後の分配金も安定右肩上がりとなっており、投資家の期待を裏切らない経営が続いています。物流施設は減価償却の関連から超過分配金が発生しやすく、安定した分配金が期待できるでしょう。

ヒューリックHURICR

種別　総合型リート3295

どんなリートか

みずほFGとの関連が強いヒューリックがスポンサーの総合型J-REIT。東京圏オフィスと商業施設からなり、最大20％までで有料老人ホームやネットワークセンターといった「次世代アセット」を取得の投資方針を掲げている。資産規模は3932億円とミドル規模クラス、オフィスが約61％、残りを商業施設や次世代アセットという構成。JCR格付け「AA」で旗艦物件は「ヒューリック神谷町ビル」。

決算月と分配月

2月決算の分配5月と8月決算の分配11月の入金

今回の入金された分配金

9,294円入金されました

NISAと特定口座分にて運用中

5/22現在株価
147,100円

年間予定分配金
2月　3,583円分配

8月　3,580円予定

2月　3,480円予定(2025年)

最新年間予定分配金利回り
4.80％

ヒューリック自体が東京都心部の不動産賃貸業・投資開発を積極的に行っており、ヒューリック投資法人にも長年培ったノウハウが活かされています。みずほとの関係は合併前の旧富士銀行との関係からであり、現在もみずほ関連の店舗、社宅なども不動産を多く保有してします。知名度もあり、堅実・安心して保有できるリートです。都市部にはHULICRの冠を付けた物件が多数見かけますし、安定感は高いと感じます。

サイケイリート投資法人　

種別　総合型リート2972

どんなリートか

サンケイビルをスポンサーとするオフィスを中心とした総合型REIT。現在、サイケイ関連のテナントが多いが、オフィス中心のポートフォリオを旗艦物件の空将問題もあり売却しつつ、ホテル・物流施設・住宅を取得して総合型リートへの転換中。(オフィスの投資比率を50-70%へ低減を図っている)

決算月と分配月

2月決算の分配5月と8月決算の分配11月の入金

今回の入金された分配金

10,620円入金されました

特定口座にて運用中

5/22現在株価
88,500円

年間予定分配金
2月　2,221円分配

8月　2,208円予定

2月　2,217円予定(2025年)

最新年間予定分配金利回り
5.00％

コメント
当初サイケイが保有する大型オフィスで始まったサイケイリートでしたが、大型物件の大量の空床という局面を長期にリーシング出来ず、売却といった運営もあり、安定感や方向性に満足していない投資家は多い。新たな方向性としてサイケイ関連の倉庫や物流、新たに住居やホテルも対象としてポートフォリオに組み込んだ。これらの分散が機能するかが、今後の評価に繋がるでしょう。

タカラレーベン投資法人　

種別　総合型リート3492

どんなリートか

マンションのタカラレーベンがメインスポンサーの総合型J-REIT。2018年7月上場。ドーミーインホテル等を手掛ける共立メンテナンスや家電のヤマダ電機がサブスポンサー。資産規模は小規模な1322億円。住宅37％、オフィス34％、商業施設16％、その他ホテルと共に底地への投資と分散が効いたポートフォリオとなっている。旗艦物件は東京品川のNTビル。

決算月と分配月

2月決算の分配5月と8月決算の分配11月の入金

今回の入金された分配金

6,389円入金されました

特定口座分にて運用中

5/22現在株価
101,800円

年間予定分配金
2月　2,672円分配

8月　2,700円予定

2月　2,700円予定(2025年)

最新年間予定分配金利回り
5.30％

コメント
タカラのレーベンシリーズマンションは有名だが、様々な不動産投資も行っているスポンサー。どちらかと言えば、利回りを求める投資家やファンドが求める銘柄のひとつだが、高利回りのリートを組み込むことで、全体の利回りも上げることが出来るので、こういった活用にも注目したい。

Oneリート投資法人

種別　オフィス型リート 3290

どんなリートか

みずほ信託銀行をスポンサーとするオフィスREIT。投資対象は中規模のオフィスを中心としている。物件の入替えにより”質的ポートフォリオの改善”を継続しながら、中長期的な資産規模目標2,000億円の実現に向けて取組みを進める。現在1,200億円と小規模のリート。

決算月と分配月

2月決算の分配5月と8月決算の分配11月の入金

今回の入金された分配金

21,328円入金されました

特定口座にて運用中

5/22現在株価
265,500円

年間予定分配金
2月　6,691円分配

8月　6,720円予定

2月　6,410円予定(2025年)

最新年間予定分配金利回り
4.95％

コメント
オフィス型リートとして高い分配金とともに利回りを実現している。つまり価格が低く評価されているともいえます。得意なミドルサイズのオフィスへの重点投資は、アフターコロナでのオフィス減床問題への直接的な影響は低いと考えられる。報告書通り、立地に拘りバリューアップな物件を取得し続けられれば、賃料の維持・上昇や高い利回りの実現ができるとともに確実な出口戦略が組めるでしょう。

野村(NMF)マスターファンド

種別　総合型リート 3462

どんなリートか

野村不動産がスポンサーの総合型J-REIT。複数の用途の投資法人リートを吸収合併して現在に至る。また物件入替えを行いながら資産規模を拡大し、大型リートの1兆1,000億円超に成長。ポートフォリオの内訳は、オフィス43%、住宅19％、商業施設15%、物流施設20%と分散されている。JCR格付「AA」、R&I格付け「ＡA-」取得。旗艦物件は「日本電気本社ビル」。

決算月と分配月

2月決算の分配5月と8月決算の分配11月の入金

今回の入金された分配金

5,441円入金さけました

特定口座にて運用中

5/22現在株価
147,500円

年間予定分配金
2月　3,414円分配

8月　3,302円予定

2月　3,378円予定(2025年)

最新年間予定分配金利回り
4.53％

コメント
野村不動産の大型総合リートで元々あったマスターファンドがオフィス・レジデンシャルリートを合併したため、オフィス・住居・商業施設・物流施設とバランスの良い保有になってテル関係で、分配金の安定度は増している。1兆円ファンドでもあり投信売りには弱い局面も散見され、大きく値を下げる事態も起こるのが注意点だが、多くの投資家が買いたい銘柄のひとつだろう。

ラサールロジポート

種別　物流型リート 3466

どんなリートか

米国、欧州及びアジア太平洋地域において不動産投資運用サービスを提供する世界有数の不動産投資顧問会社資ラサールグループをスポンサーとする物流特化型J-REIT。東京圏及び大阪圏の大規模物流施設へ投資。スポンサー開発物件以外にも外部再開発物件や低稼働物件のリースアップ等、収益のアップが期待できる案件にも投資する。資産規模は3800億円超と中規模。JCRから「AA」格付。旗艦物件は「ロジポート尼崎」。

決算月と分配月

2月決算の分配5月と8月決算の分配11月の入金

今回の入金された分配金

7,604円入金

NISA口座にて運用中

5/22現在株価
151,600円

年間予定分配金
2月　3,802円分配

8月　3,581円予定

2月　3,602円予定(2025年)

最新年間予定分配金利回り
4.74％

最大物件は宮城県仙台ながら、東京や大阪・名古屋の経済圏を中心としたポートフォリオの中で、物流の高度化や効率化に対応できる優良な倉庫を中心に投資している点に好感度が持てる。外部成長のための拡大に対して物件取得を前提とした増資を行うことで巡行水準も3,600円に拡大した。すでにサイドカーファンドのラインより7物件、710億円のパイプライン物件を確保しており、今後も外部成長が続くと考えられる。

森トラストリート投資法人

種別　総合型リート 8961

どんなリートか

森ヒルズリートも運営する森グループのリートであり、森トラストがスポンサーとなる総合型REIT。現在の主な投資対象はオフィスとホテルであり、以前はオフィスのみであったが、森トラスト・ホテルリート投資法人と合併した結果、以下のポートフォリオになる。現在、オフィス5割、ホテル3割、残りが商業施設等となり安定感が増した。JCRから「AA」の高格付を取得。旗艦物件は「東京汐留ビルディング」。

決算月と分配月

2月決算の分配5月と8月決算の分配11月の入金

今回の入金された分配金

3,670円入金されました

NISA口座分にて運用中

5/22現在株価
71,300円

年間予定分配金
2月　1,835円分配

8月　1,679円予定

2月　1,700円予定(2025年)

最新年間予定分配金利回り
4.74％

コメント
森グループらしく、東京都心部が8割を占め、資産の9割がオフィスです。魅力的なのは契約体系で、大半はスポンサーの森ビルとの長期固定賃貸借契約を結んでいる。六本木や虎ノ門など、東京・港区という好立地の物件が多い。オフィス空室率はいまだに上昇しているが、保有物件への影響は軽微だとのアナウンス。分配金は保守的で、安心感があるが、旗艦物件の「東京汐留ビルディング」だが、汐留地区全体が空床懸念を抱えており対応に注意が必要です。

三菱地所物流リート

種別　物流型リート 3481

どんなリートか

三菱地所がスポンサーの物流型J-REIT。主要な投資対象は物流施設だが、ポートフォリオの20％を上限として工場、研究開発施設及びデータセンター等の産業用不動産へも投資可能としている。資産規模は2711億円に成長となり中規模クラスに接近している。JCR「AA」格付を取得。旗艦物件は「ロジポート川崎ベイ」。

決算月と分配月

2月決算の分配5月と8月決算の分配11月の入金

今回の入金された分配金

8,083円入金されました

特定口座にて運用中

5/22現在株価
392,000円

年間予定分配金
2月　8,083円分配

8月　9,382円予定

2月　9,441円予定(2025年)

最新年間予定分配金利回り
4.80％

コメント
三菱の冠がついた物流リートであり、好感度は高い。先進の投資戦略により、2026年予定で高速道路のインターチェンジ（ＩＣ）直結の物流施設を日本初で京都府城陽市に建設すると発表している。物流を効率化し、自動運転トラックを受け入れることなどを想定している。マルチテナントの倉庫も多く、退去に対する体制も強さを期待できる。分配金も右肩上がりであり、大きく下がった時には買い増したい銘柄です。

オリックス不動産

種別　総合型リート 8954

どんなリートか

オリックス・グループがスポンサーの総合型J-REIT。オフィスが56%と過半数を占めて、そこに商業施設、ホテル、住宅、物流施設へ分散投資している。物件規模は7,200億円と大型クラスのリートに成長した最古参クラスのリート。「ダイレクトPM（プロパティ・マネジメント）」といって、資産運用会社が外部の不動産管理会社と協力しながら直に不動産管理業務も行っている。JCR「AA」、R&I「AA-」格付を取得。

決算月と分配月

2月決算の分配5月と8月決算の分配11月の入金

今回の入金された分配金

3,109円入金されました

特定口座にて運用中

5/22現在株価
164,900円

年間予定分配金
2月　3,902円分配

8月　3,720円予定

2月　3,760円予定(2025年)

最新年間予定分配金利回り
4.54％

コメント
最古参に属する総合型リートで、オフィス・商業施設・物流施設・住宅・ホテルと幅広い分野からの投資先を選別している。この取得機会の拡大と取得パイプラインの太さがオリックスの遂台の強みだといえます。保有物件も100棟を超えており、分散が効いた中で各中核となる物件を保有している。特にオフィスも中規模のオフィスビルが多く、入居会社も中小企業が多いようで、大きくコロナやテレワークの影響を受けなかったと同時にテナント分散も効いていると考えます。

債券のインカムゲイン収入を報告

　米国国債　利付債　

種別　米国国債

どんな債券か

米国政府が発行する国債は世界で最も安全な債券と言われています。発行はストリップス債というゼロクーポン債と利付債の2種類ですが、インカム投資家として利付債を運用しています。

・相対的に高い利回り

・世界で抜群の安全性

・高い流動性で売却も安心

・ドルを持ちたい、長期投資では為替に負けない

決算月と分配月

5月と11月に利金支払い

年間2回の分配

5月　495ドル実現

11月　495ドル予定

5月　 495ドル予定(2025年)

今回の入金された利金

494.69ドル入金されました

(76,874円換算/155.4円ドル円両替)

既発債兼、つまり中古で流通している債券への投資です。米国国債はトレジャリーボンドとも言い、ゼロクーポン債は20年以上の長期投資に適しています。また額面から相当安く購入できて、満期償還時には額面ドルで入金されます。一方、私が運用する利付債は額面の利率が満期まで適用されて、年間2回の利払いが約束されており、リタイア生活に向いている投資です。いづれも購入時の長期金利の影響を受けますが、4%台の金利では間違いなく買い時です。円高・高金利といった稀な状況がベストタイミングですが、利率と期間を重視した保有一本の投資がおすすめでしょう。