2025年8月度 インカム不労所得39万円をNISA成長投資で実現【FP事務所トータルサポートブログ】

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FP事務所の中でも数少ない独立系非販売のFP事務所トータルサポートの相談の多くは、リタイアメントにともなうプランニングやそれに伴う資産運用、退職前の経済的自立による早期リタイア・FIREを目指す相談が大変多いというFP事務所です。

それはNISAやFIRE・資産形成への連載したブログや雑誌への関連投稿記事も影響していますが、多くの方が関心の高い『配当生活・配当所得』にも強いファイナンシャルプランナーだからなのでしょう。

代表の横谷は、日本FP協会のAFPの活動と共に自身も配当所得=インカムゲインをコアにした現役のインカム投資家です。

実際の年間インカムゲインも400万円超えのFPだからこそ、中立・非販売で顧客に寄り添ったコンサルが実現でき、相談者のクライアント様もそれに期待しての申し込みが多いと推察しています。

本ブログでは定期的にインカムゲイン投資家として毎月のインカム収入の一部を公開しています。皆さんが感じる”配当生活”に匹敵する収入に相当するかもしれません。当月のインカムゲイン獲得の一部ですが、参考にしてみてください。

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年間400万円インカム収入の核、Jリート・債券投資

インカム収入とは何?

インカムゲイン投資は売却による収益を取るキャピタルゲインとは異なり、保有することで得られる利益です。インカム収入の代表格として株式からの配当や分配金、債券の利金、不動産投資からの家賃、ソーシャルレンディング利金や利子収入などですが、多くはほったらかし的な運用が魅力の投資スタイルです。

インカムゲインとキャピタルゲイン

インカム投資 究極の目指す姿は

年間生活費

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年間運用インカムでカバーですね ♬

配当生活をシミュレーションしよう

毎月一定の配当金を得るために、いくら必要になるかシミュレーションしてみることです。投資金額は同じでも、配当利回りが違えばもらえる配当金も変わってくるので、配当利回りを考慮する必要があります。

また受取も特定口座の場合には、ざっと20%(正式には20.315%)の課税後の受取になるので、どの口座を利用するかも重要です。恒久非課税のＮＩＳＡ口座が最も投資効率が高い口座になり、間違いなくおすすめです。

例えばNISA口座から日々の生活や老後の生活に毎月5万円のインカムゲインが得られるだけでも、大きく生活の潤いや安心感が違ってくるでしょう。今回解説しているリート等への高配当投資でそれは可能です。投資収入は、ふたつ目の年金にもなります。

ここで公開する運用方法は、取り組みがしやすい不動産投資信託J-REITと債券からの利金を中心にお届けいたします。

株式等によりインカムゲイン収入を得るには

J-REITへの投資

株式でもJ-REIT(不動産投資信託)をご存知ですか?  J-REITの魅力は、現物不動産ならではの何と言っても高利回り・高配当なことです。投資家から集めたお金で不動産を購入、経費を差し引いた家賃を分配金として還元するもので家賃という安定的な分配が期待できる仕組みです。

J-REITがなぜ高配当になるかというと、Ｊ-REITには運用後の利益の90％以上を配当することで法人税の支払いが免除されるという仕組みがあり、法人税をゼロにして投資家に還元する仕組みですから配当投資には最適な商品です。

J-リートは2022年から3年近く物件価値と賃料はインフレと共に上がっているものの、インフレによる管理維持費・オフィスなどの一部セクターの大型空床拡大・米国の債券金利高騰によるリート離れ・決定的な要素では日銀利上げによる収益の圧迫懸念により価格軟調が続いていました。

それらにより3～4%の期待利回りだったものが、4～5%となる価格下落の調整が続きました。この段階で投資妙味も発生していましたが。いくつかのTOBの発生を契機に遂に反発、東証REIT指数1,600を底に反発、7月には遂に1,800、8月には1,900台にタッチするまで急回復しています。

元々過去、東証REIT指数は1,900～2,100位がフェアバリュー妥当ゾーンだったものが下落、米国債券金利の低下予測やトランプ関税不確実性による日銀利上げが身動き取れない状況にマーケットがいち早く反発したと考えられています。

ただしリートはこの指数だけでパフォーマンスを判断してしまうのは誤りです。保有している間は年間2回を基本とする分配金が支払われ続けており、この分配金を含めたリターンを見ないと本当のパフォーマンスは分かりません。

下のグラフは配当込みのリート指数であり、確実に分配金で価格下落分もカバーしている銘柄も多いのです。

日本経済新聞より引用

高利回りのJリートは長期10年(配当込み)では負けない投資といえます

純資産価値(NAV)を投資口価格で割るNAV倍率も1を割り込んだものが多く割安感が強い

J-REITは投資家から集めた資金で収益不動産を買い管理、家賃や売却益を投資家に分配します。大きなファンドでは1兆円を超えるものもあり、小さなファンドでも数千億円となり、オフィス・住居・商業施設・物流施設・ホテル・介護ヘルス施設・底地などが主な投資先になっています。

このJ-REITはNISAの成長投資枠でも購入ができて、利回りも4%超えとなっている銘柄も珍しくなく、インカムゲイン獲得の有望な投資先です。一度購入すると年間2回の決算月がほとんどのリートに存在して、年間2回の分配金を得ることができます。

また個別リートでは1銘柄を購入するのに最低でも10万円近くの資金が必要ですが、よりリスクも分散されて毎月分配金を得る方法としてJ-REITのETF(上場投資信託)を活用することも有効な手段です。下の3銘柄を買うだけで毎月配当受取りが実現しますから参考にしてください。

賃貸契約の特性から住居でも最低2年間、物流倉庫などは長期10年間契約も珍しくなく、期間中の安定家賃が見込めるため、分配金予測も立てやすいのが特徴です。

インフラファンドへの投資

また私はリート資産の15％をリミットにインフラファンドにも投資をしています。インフラファンドは、再生可能エネルギー発電設備等への投資を通じて安定したキャッシュフローや収益を得られる投資先です。

これは中長期に渡る持続的な成長戦略及び分配金を約束するもので、仕組みとしてはJ-REITと同様の投資家へ90%の分配という仕組みで法人税を回避(導管性という)しています。

メガソーラー発電所

風力発電所

再生エネルギーには国策としての大きな拡大性と国の固定売電価格(FIT制度)からの自立化という二つの相反する課題を持っています。高配当なのは減価償却費が大きく、そこからの超過収益も含めた分配金が多く、6%以上(現在8%近い)の高い利回りが安定的に実現されていたからです。

現在の運用は太陽光メガソーラー発電所が中心で一部風力発電所・水力発電所・バイオ発電ですが、クリーンな再生エネルギー売電や敷地の使用賃貸によって、安定的なリターンを得られています。このインフラファンドもNISA成長投資での投資の対象になります。

当初多くのインフラファンドは、リート同様の利益の90%を投資家に分配するスキームに加え、発電所施設の減価償却から派生する「キャッシュアウトのない費用から出る減価償却利益」の上限60%を分配する利益超過分配金の分配が強く、巡行利回りは6%以上でしたが、リートよりも軟調になってしまいました。

この価格軟調の原因は以下のようなネガティブな要因が重なりました。

1)10年経過した発電パネル・パワコン廃棄に関わる費用プールの義務化　(実施済)

2)電力固定買取20年間(FIT制度)運用後の電力買取り価格の減少懸念(売電の先多様化を模索中)

3)災害による被害懸念や環境・景観視界による新規設置の反対圧力など住民パワーの広がり(継続懸念)

4)FIT固定価格はインフレに弱く、更に日銀の利上げによる収益圧迫懸念 (Jリートと同様)

5)過剰発電タイミング時間の出力制御が電力買取側で発生・多発化、再エネ電力が捨てられる事態に。蓄電池トライが始まる

これらの連鎖的ショックで価格下落が起こったと考えられていますが、当初7社となったインフラファンドも2社がスポンサーからのTOBによる上場廃止となり、更なる逆風となる残った投資法人5社のうち4社が利益超過分配を停止・調整した結果、実質的な減配扱いとなり再下落したのです。

この現在の価格は日銀国債利回り2%以上の価格織り込みにも相当し、相当売られすぎの状態でした。

この7月にはインフラファンド最大大手のカナディアン・ソーラー・インフラ投資法人にヒューリックから20%リミットの15%割り増しでのTOBが8月に掛けて実施されており、割安感と今後の利用範囲が広がった印象です。

さすがにインフラファンドの株価は元の最高値には戻らないかもしれませんが、リートよりもはるかに高い高利回りであり、高配当投資の中の分散投資に向いた投資先になりそうです。

またCO2の削減は現段階では国策であり、2025年2月に『第7次エネルギー基本計画』が発表され、再生可能エネルギーを2040年度には全体の4割から5割程度に拡大して最大電源とする方針が打ち出されています。

電力固定買取り価格(FIT)制度はメガソーラーでも運用20年間の固定価格での買い取りであり、2033年前後以降の卒FIT後の運用はFIPとかRE100などとされる新たな制度での収益性の持続が鍵になる”暫定短中期での投資先”ですが、徐々に制度的改善と技術的な進歩がコストに見合う収益安定につながると考えています。

NISA非課税の投資枠を活用して投資効率を上げよう

■新NISAでの投資について

NISAの投資枠では、最大1,800万円までの運用が可能ですが、うち成長投資枠が配当生活の中心となる対象口座になり、毎年投資の最大枠は240万円、5年間で成長投資枠最大の元本1,200万円までが投資可能です。

NISAには分配金や売却益が非課税になるという大きなメリットがあり、これにより長期での資産形成や配当生活が有利な形で可能となります。この制度を活用しない手はありません。

もし1,200万円の投資元本で利回り5%のポジションをNISAで実現できたとすれば、半年ごとに30万円、年間60万円の分配金や配当金が得られます。

つまり前段で解説した毎月5万円の不労所得の実現です。

成長投資枠1,200万円×利回り5%=60万円

60万円÷12ヶ月=毎月5万円の分配インカムゲイン

10年で非課税600万円、

20年で1,200万円のインカムゲインです!

またつみたてNISAの投資枠で配当投資も狙える環境に変わり、残り600万円も活用できるようになりました。、一部の投信ファンドがインカムゲイン獲得に対応したファンドを立ち上げ、これらを狙う事で満額非課税の1,800万円までの成長投資枠+つみたてNISA枠のポジションもつくることができるようになりました。

つみたて投資枠 (1,800万円-1,200万円=600万円のつみたてNISA投資余地)

年間120万円最大×5年間=600万円

600万円×ファンド利回り4%=年間24万円の分配金も実現可能です

10年でつみたてNISA非課税分配金が240万円、

20年で480万円のインカムゲイン獲得です!!

私は三菱UFJ日経平均高配当利回り株ファンドにNISAつみたて投資しており、これは配当があるつみたてNISA対象の投信で、日経平均株価指数に採用されている225銘柄の中から、予想配当利回りの上位30銘柄に投資を行うとてもシンプルな商品性のファンドです。(予想配当利回り4%)

このスキームが続くとすれば、NISA口座内では配当・分配金は全て非課税となり、恒久的にこの収益を非課税で受け取れる事となります。私も旧NISAと特定口座、新NISAを現在併用しており、非課税のメリットを多く享受しています。

統合された新NISA運用をもっと知りたい(全50回シリーズ)

皆さんもこの『NISAの成長投資枠を活用した”高配当投資によるインカムゲイン獲得”』を目指してみませんか?

NISAで作ったポジションは恒久保有が出来、非課税によるリートなどの運用にとって最適な設計になります。運用には少しコツがいりますが、全体像を把握して長期にリターンを得られれば、恒久的な不労所得の獲得ができるのです。

インカムゲインを狙う投資方法は、下の右の図にある『旧NISAの一般NISA』のイメージに相当し、毎年の配当などを全て可処分所得として受け取ることができます。

もちろんこれを再投資しての資産拡大も可能です。つまりこれは資産形成やリタイア後の消費行動にも活用することが出来るということです。

このリート等による分配金獲得ですが、当月予定の分配金の全てが私の運用するSBI証券から入金されましたので、当月のインカムゲインとして公開します。インカムゲイン投資のイメージと共に今後の運用のご参考にしてください。

2025年8月のリート・債券投資のインカムゲインまとめ

39万円の当月インカムゲインを整理

多くのインカムゲインは決算月の3か月後に配当や分配金の入金となります。したがって8月の入金はリート決算銘柄は5月決算銘柄からの入金です。

今月のリートからの入金は決算が3か月前に行われた銘柄からで、レポートは入金が実現した時点を基本に全て税引の手取りベースでの実績ですから「使えるお金=真水」です。

リートなどのインカムゲイン収入を報告

当月は以下のREIT・債券から分配金の入金がありました。

 

平和不動産リート投資法人

種別　総合型リート 8966

どんなリートか(JAPAN-REIT.COMより引用)

平和不動産をスポンサーとする複合型J-REIT。2009年10月に平和不動産が単独スポンサーとなり、2010年10月にジャパン・シングルレジデンス投資法人と合併した。首都圏のオフィスと住居を主要な投資対象とする。2022年8月末時点の資産規模は2,133億円。JCRから「AA-」格付けを取得している。中期目標として、資産規模3,000億円、1口当たり分配金3,300円を掲げる。合併差益及び物件売却益の内部留保を活用し分配金の安定を重視する。（2022年8月末時点）

 

決算月と分配月

5月決算の分配8月と11月決算の分配2月の入金

 

今回の入金された分配金

18,408円入金されました

特定口座にて運用中

 

8/19現在株価
150,300円

 

年間予定分配

 5月　3,850円分配

11月  3,950円予定

5月　3,990円予定(2026年)

 

最新の年間予定分配金利回り
5.28％

LSEG Stock Reports Plus評価(2025.08)

(最上位は10、業績・相対比・リスク・株価から算出)

企業スコア5.0

 

アナリスト5段階評価

=買い

コメント ☆★★★★
平和不動産の全面サポートを受け、オフィス52%・住居48%比率に投資する複合型REITです。2024年11月現在、エリア比率として東京都区部約60%・首都圏11%・その他地域29%となっている。築年数20年超えが55%と多めだが、多数の優良物件に投資することで分散による収益リスクを極小化している。現在利回りは5.8%と少し高め、LTVは約45.8%と健全な水準。中小オフィスで収益性を狙い、都区部・東京経済圏で堅調な安定性確保を実現しており、安定性が求められる投資家向けの銘柄です。

 

 

 

阪神・阪急リート投資法人

種別　総合型リート 8977

どんなリートか(JAPAN-REIT.COMより引用)

阪急阪神ホールディングスグループをスポンサーとする総合型J-REIT。投資対象は商業施設に軸足を置いており、商業施設（底地含む）が6割、オフィスが3割、ホテルが1割。地域別ではスポンサーのお膝元である関西圏が7割強を占めており、地域特化型J-REITという側面も有している。JCRからは「AA-」、R&Iからは「A+」格付を取得。（2024年2月時点）

 

決算月と分配月

5月決算の分配8月と11月決算の分配2月の入金

 

今回の入金された分配金

5,291円入金されました

特定口座にて運用中

 

8/19現在株価
168,600円

 

年間予定分配金

 5月　3,319円分配

11月  3,300円予定

5月　3,200円予定(2026年)

 

最新の年間予定分配金利回り
3.86％

LSEG Stock Reports Plus評価(2025.08)

(最上位は10、業績・相対比・リスク・株価から算出)

企業スコア6.0

 

アナリスト5段階評価

=保有

コメント　☆★★★★　

　※2025.2 3Dインベストメント・パートナーズが、割安感からTOB成立せず。大反発転換

オフィスビルや商業施設を中心に投資しており、特に阪急阪神グループが運営する施設が多い。利回りは3.9〜4.2%で、LTVは約40%台と安定性が高い。商業施設への投資が多く、景気や消費動向に影響を受けやすいため、経済情勢に敏感。グループの支援もあり、安定的なリターンを狙えるが、消費動向に影響を受けるリスクも意識する必要がある。東京以外ではここと福岡リート・東海リートなどがが地域リートの代表になるだろう。TOBを受けるような割安感と将来性の高い立地であり、優良リートと判断しています。

 

 

SOSILA物流投資法人 

種別　物流型リート 2979

どんなリートか(JAPAN-REIT.COMより引用)

住友商事をスポンサーとする物流施設REIT。住友商事が開発する物流施設「SOSiLA」シリーズに重点投資する。主要な投資対象は物流施設だが、ポートフォリオの20%以内でインダストリアル不動産（データセンター、通信施設、研究施設、工場、資材・車両ヤード及び空港・港湾関連等施設）にも投資する。投資地域は、関東(東京・神奈川・千葉・埼玉・栃木・群馬)・関西(大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山・滋賀・三重)エリアで70%以上の投資比率とする。減価償却費の30%を目途とした継続的な利益超過分配によって、安定的な分配金水準を確保。JCRより「AA-」の高格付を取得。（2022年4月時点）

 

決算月と分配月

5月決算の分配8月と11月決算の分配2月の入金

 

今回の入金された分配金

2,474円入金されました

特定口座にて運用中

 

8/19現在株価
119,300円

 

年間予定分配金

 5月　3,024円分配

11月  3,040円予定

 5月　2,650円予定(2026年)

 

最新の年間予定分配金利回り
4.77％

LSEG Stock Reports Plus評価(2025.08)

(最上位は10、業績・相対比・リスク・株価から算出)

企業スコア4.0

 

アナリスト5段階評価

=保有

コメント　☆☆★★★
「SOSILA(ソシラ)」「LiCS」といったネーミングの倉庫をコアに投資拡大を続けている外部成長と分配金の向上が同時に見られる物流リート。物流施設に特化したREITで、特に首都圏や関西圏の高稼働物件を多く保有。物流需要の高まりを受け、安定した収益が期待できる。利回りは約4.2〜4.5%で、LTVは約40%程度と保守的。規模も大きく、リスク管理が行き届いており、物流業界の成長に乗る安定的な投資が可能。物流特化のREITに魅力を感じる投資家向け。利益超過金を気にしない投資家には選択肢になる銘柄でしょう。

 

 

日本ホテル&レジデンシャル

種別　複合型型リート 3472　ホテル特化型から転換中

どんなリートか(JAPAN-REIT.COMより引用)

ホテル大手チェーンのアパホールディングスがスポンサーのホテルREIT。宿泊施設を主要な投資対象とし、アコモデーション施設（住宅等）も分散投資する方針。上場当初は大江戸温泉物語グループがスポンサーであったが、2023年12月にアパホールディングスへ交代した。スポンサー交代後も大江戸温泉物語グループのサポート体制は継続する。旗艦物件は香川県にある「大江戸温泉物語レオマリゾート」。（2024年1月時点）

 

決算月と分配月

5月決算の分配8月と11月決算の分配2月の入金

 

今回入金された分配金

6,417円入金されました

特定口座にて運用中

 

8/19現在株価
80,100円

 

年間予定分配金

 5月　2,013円分配

11月  2,356円予定

 5月　1,968円予定(2026年)

 

現在の年間予定分配金利回り
5.40％

LSEG Stock Reports Plus評価(2025.08)

(最上位は10、業績・相対比・リスク・株価から算出)

企業スコア8.0

 

アナリスト5段階評価

=NA 未評価

コメント　☆☆★★★
スポンサー変更でアパグループとなり、従来の大江戸温泉に加えてアパブランドやブリッジサポート物件の取得が始まった。リスクとして観光地や都市圏の物件需要の影響を受けるが、インバウンド含む需要の回復が追い風です。2024年11月現在LTVは36%と資金的余裕がある中で最新の利回りは5.6%、新体制後の取得物件の築年や3%後半と低めの表面利回りが気になるが、安定収益よりも成長・収益リスクを取れる投資家向けの銘柄だといえる。2023年2月には、リスク分散を図り安定性の向上と投資機会の拡大を図ることを目的として、投資対象にアコモデーション施設を加え複合リートかしました。期待先行だが、期待通りのリートになれるかが注目される。

 

 

ユナイテッドアーバン

種別　総合型リート 8960

どんなリートか(JAPAN-REIT.COMより引用)

丸紅と第一生命をスポンサーとする総合型J-REIT。2010年12月1日に日本コマーシャル投資法人を吸収合併した。商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他を投資対象とする。主な投資地域は、首都圏並びに政令指定都市をはじめとする日本全国の主要都市及びそれぞれの周辺不動産を対象とする。概ね首都圏の投資比率は50％以上。 LTVの上限については、60％を目途とする。用途別ポートフォリオ構成(取得価格ベース)は、オフィス30％程度、商業25％程度、ホテル25％程度、住居8％、物流8％と分散している。JCRからは「AA」格付を取得。上場来丸紅がメインスポンサーであたが、2025年、丸紅と第一生命の不動産事業統合により、ダブルスポンサーとなった。（2025年7月時点）

 

決算月と分配月

5月決算の分配8月と11月決算の分配2月の入金

 

今回の入金された分配金

20,050円入金されました

特定口座にて運用

 

8/19現在株価
176,100円

 

年間予定分配金

 5月　4,010円分配

11月  4,100円予定

 5月　4.100円予定(2026年)

 

現在の年間予定分配金利回り
4.71％

LSEG Stock Reports Plus評価(2025.08)

(最上位は10、業績・相対比・リスク・株価から算出)

企業スコア4.0

 

アナリスト5段階評価

=買い

コメント　★★★★★
オフィスビルを中心に、特に都市部の高稼働物件に特化しているREIT。特にテナント基盤が安定しており、賃貸契約が長期のものが多い。利回りは約3.9〜4.3%、LTVは40%前後と安定性が高い。規模は中程度で、安定収益を重視した投資家に向いています。低リスクの安定志向型。外部成長が続き、商業施設・オフィス・ホテルの3均等的な保有と住居やその他物件を含めて100以上の物件に分散投資している。いわばリート投資物件のデパートにようなポートフォリオは、確実な分配金と安定感を提供してくれており、投資家の期待は高い。優良リートと判断しています。

 

 

 

アクティビアAPI投資法人  　

種別　総合型リート3279

どんなリートか(JAPAN-REIT.COMより引用)

東急不動産をスポンサーとする複合型J-REIT。都市型商業施設（東京都及び三大都市圏の政令指定都市並びに国内の主要都市のターミナル駅に隣接するエリア又は繁華性が高いエリアに所在し、高い視認性を有する商業施設）及び東京オフィス(東京23区に立地するオフィスビルのうち、オフィス集積があるエリアの駅至近に位置するオフィスビル)を重点的な投資対象としており、70%以上の投資比率とすることを基本方針とする。資産規模は5,462億円。JCRから「AA」格付を取得。旗艦物件は「汐留ビルディング」(売却済)。（2024年2月時点）

 

決算月と分配月

5月決算の分配8月と11月決算の分配2月の入金

 

今回の入金された分配金

6,958円入金されました

特定口座にて運用中

 

8/19現在株価
134,100円

 

年間予定分配金

 5月　8,731円分配 以降3分割に変更

11月  3,000円予定

 5月　3,000円予定(2026年)

 

最新の年間予定分配金利回り
4.47％

LSEG Stock Reports Plus評価(2025.08)

(最上位は10、業績・相対比・リスク・株価から算出)

企業スコア3.0

 

アナリスト5段階評価

=保有

コメント
都市商業施設と東京オフィスビルを保有する複合型J-REITで、特にスポンサー東急のお膝元の「広域渋谷圏」や「五反田エリア」はなどは成長性が高いとして、物件調達を集中させている。また分散資産として物件の入れ替えをしながら、大阪府心斎橋の「メルキュール」、スポンサーグループ「東急ステイ」なども取得している。オフィスは安定しつつあり、東急とのパイプによる分配金安定の運営を今後も期待しできそう。「汐留ビルディング」の退去・空床を売却で解消したが、今後物件売却益がなくなるが、分配金は調整後で3,000円巡行となりそうです。渋谷の評価で意見が分かれるでしょう。

 

 

 

より利回りが高いインフラファンドからの入金も

インフラファンドは、保有する太陽光発電設備を持ち、運営会社から得る売電や賃料を分配する商品で、固定価格買い取り制度（FIT）と設備減価償却(利益超過金)のおかげで分配金はREITより高く、より高利回りです。

 

しかし、設備は時間経過で価値は目減り・FITも2033年前後で設備20年後となり打ち切りになるので、将来は未知数なのが難点が故の高利回り商品です。

 

 

 

利益超過分配による利回りの高さはリスク(変動幅)といえるファンドですが、上場されている再生エネルギービジネスに期待を感じる人向けの怪しくない高利回りの投資先です。短期投資先としては不向きで銘柄選定での長期投資対象のファンドとなります。

 

 

ジャパン・インフラ(JIF)  

種別　インフラファンド 9287

どんなインフラファンドなのか(JAPAN-REIT.COMより引用)

総合商社である丸紅株式会社の子会社ジャパン・インフラファンド・アドバイザーズ株式会社（2019年2月設立：丸紅90％出資）が運営する７番目の上場インフラ投資法人。
丸紅・みずほ銀行・みずほ信託銀行がスポンサーとして名を連ねる。上場時のポートフォリオは、石川県・富山県に所在（取得価格ベースで約8割）する太陽光発電施設を中心に15物件から成り、合計パネル出力は約30.4MW、資産規模は100.9億円。固定価格買取制度に基づき、賃借人より最低保証賃料+売電収入連動賃料を受領して収益の安定化を図る。丸紅のセイムポート出資3％およびみずほ銀行グループでのサポートが得られており、上場中のインフラファンドでは最上位となるR&I格付「 A（安定的）) 」も取得。LTVは巡行ベースで60％程度、上限を70％とする。

 

決算月と分配月

5月決算の分配8月と11月決算の分配2月の入金

 

今回の入金された分配金

17,624円入金されました

特定口座にて運用中

 

8/19現在株価
52,500円

 

年間予定分配金

 5月　2,000円分配

11月  2,000円予定

 5月　2,000円予定(2026年)

 

最新の年間予定分配金利回り
7.62％

LSEG Stock Reports Plus評価(2025.08)

(最上位は10、業績・相対比・リスク・株価から算出)

企業スコア3.0

 

アナリスト5段階評価

=NA 未評価

コメント　☆☆☆★★
丸紅が関与する安定した運営基盤が強みのインフラファンド。規模は2024年現在65物件と少中規模の発電所が多く稼働率も高い。ポートフォリオの健全性も良好、LTVも低めで今後の成長に向けた物件取得がカギ。みずほ丸紅グループリースと再生発電業者のプロスペックAZからの現パイプラインサポートが期待できるものの、投資先としてはやや中期目線向けだといえる。株価が崩れた以上、ハイリターンによるトータルリターンの安定感実現が鍵となるが、増資懸念・分配リターン減少も発生しており、現段階では長期投資先としても慎重な投資判断が必要だと考えます。

 

 

エネクスインフラ投資法人  

種別　インフラファンド 9286

どんなインフラファンドなのか(JAPAN-REIT.COMより引用)

伊藤忠エネクスをメインスポンサーとするインフラファンド。サブスポンサーとしては三井住友信託銀行含む3社が名を連ねている。上場時ポートフォリオを構成する物件5件は全て太陽光発電所で資産規模（取得価格ベース）は約174億円。上場時ポートフォリオの構成及び資産規模に着目すると既存銘柄との違いは見えにくいが、パイプラインに目を転じると、風力発電所3件、水力発電所3件で優先的売買交渉権取得予定となっている点が注目されよう。投資方針として太陽光発電所以外の再生可能エネルギー発電所への投資も可能としている銘柄はあるが、優先的売買交渉権取得予定として具体的な物件を挙げている上場インフラファンドは2019年2月12日時点でエネクス・インフラ投資法人のみである。今後、もし優先的売買交渉権の取得からポートフォリオへの組入まで順調に進めば、太陽光発電所一色となっている現状の上場インフラファンド市場に一石を投じ、新たな投資資金を呼び込むトリガー的存在となるかもしれない。

 

決算月と分配月

5月決算の分配8月と11月決算の分配2月の入金

 

今回の入金された分配金　

38,114円入金されました

特定口座で運用中

 

8/19現在株価
53,700円

 

年間予定分配金

 5月　2,000円分配

11月  2,000円予定

 5月　2,000円予定(2026年)

 

現在の年間予定分配金利回り
7.45％

LSEG Stock Reports Plus評価(2025.08)

(最上位は10、業績・相対比・リスク・株価から算出)

企業スコア3.0

 

アナリスト5段階評価(2025.08)

=NA 未評価

コメント　☆☆★★★
伊藤忠がスポンサー。保有物件はすべて太陽光発電所と一部風力や水力発電にも投資をしている。2025年5月現在のLTVは55%と高めながら財務は健全で、無理のない運営が特徴。取得ペースは堅実で、リスク管理も保守的な傾向。12物件とやや少なく分散性にやや劣る点と、太陽光50%以上、風量・水力発電を50%以下とし、電力多様化に向けて風力にトライしているが運用成績は今一歩の逆風。しかしエネルギー大手の安心感と期待をしたいファンドです。伊藤忠商事は積極的に再生エネルギービジネスを展開しており、積極運用とポートフォリオ拡充に期待したいが、今一つ運営がパッとしない点が気がかり。長い付き合いの長期投資回収先になるでしょう。今後の運用安定とFIT末期からポストFIT(FIP)への将来展開開示が鍵となるでしょう。

 

 

債券のインカムゲイン収入を報告

 

　米国国債 利付債　

 

種別　米国国債投資

どんな債券なのか

債券ファンドではなく生の債券投資です。米国政府が発行する国債は世界で最も安全な債券と言われています。発行はストリップス債というゼロクーポン債と利付債の2種類ですが、インカム投資家として利付債を運用しています。

・相対的に高い利回り

・世界で抜群の安全性

・高い流動性で売却も安心

・ドルを持ちたい、長期投資では為替に負けない

 

決算月と分配月

2月と8月に利金支払い

 

年間2回の分配

 8月  　1,865ドル実現分配されました

 2月　  1,872ドル予定(2026年)

 8月　  1,865ドル予定

 

今回の入金された利金

1,865.36ドル

275,606円が入金されました

(147.75円にて換算/ドル円両替)

半年前よりも円高の為、円換算での利金は減少した

 

債券格付け

ムーディーズ　2025.05格下げあり

Aa1　ダウン
見通し： 安定的に変更

S&P

（スタンダード・アンド・プアーズ）

AA+
見通し： 安定的

フィッチ・レーティングス

AA+
見通し： 安定的

米国国債の既発債、つまり中古で流通している生債券への投資です。米国国債にはトレジャリーボンドとも言う、ゼロクーポン債は20年以上の長期投資に適しています。また額面から相当安く購入でき、満期償還時には高い額面ドルで入金される複利効果が使える債券があります。

 

一方、私が運用する利付債は額面の利率が満期まで適用されて、年間2回の利払いが約束されたリタイア生活に向いている投資利付債券です。いづれも購入時の長期金利と為替の影響を受けますが、4%台の長期金利では間違いなく買い時です。

 

途中売却はせず満期償還までドル利金を受け取り続け、円安時に換金することをお勧めすね運用です。

 

円高局面で安くドルを買っておき、高金利時の投資開始といった稀な状況が投資のベストタイミングですが、利率と為替が好方向に向くことは稀ですので、20年以上の長期運用で4%台への投資がおすすめでしょう。このレベルですと将来90円割れの円高にも元本割れは起こりくいと判断しています。

 

長期の生債券は、安定的な投資先です。外貨建て債券運用で大事なことは、高格付け・高利回りの債券を買って途中換金しない事と超円高時の償還ドルは円安を待つ作戦です。

 

 

当月のリート・債券投資インカムゲインまとめ

 

リート・債券からの入金まとめ 

その他インカム投資について

 

※今回のインカムゲインには含まれませんが、インカム収入としては米国ETFファンドやREITのETFファンドや高配当日本株式高配当株のETFファンド、現物不動産投資の家賃からと様々なインカムゲインの入金が別に入りました。(公的年金も不労収入としてはある意味のインカムゲインです)

 

 

赤文字は当月に入金されました

◆米国ドル建てETFより　(利回りは2025.6現在調べ)

毎月分配

・AGG 米国総合債券ETF

   (毎月分配) 3.82%

・BND 米国長期債券ETF　メイン銘柄

   (毎月分配) 3.75%

・PFF  優先株式＆インカム証券ETF

   (毎月分配)  6.68%

 

四半期分配　月内予定

・HDV  iシェアーズ゛米国高配当株　NISA成長投資

   (年4回分配)ETF  3.52%

・SPYD  SPDRポートS&P500高配当株　NISA成長投資

   (年4回分配) 4.93% 

・VYM  バンガード米国高配当ETF　NISA成長投資

   (年4回分配)  2.86%

 

その他の投資インカム運用より

四半期分配組み合わせで毎月分配

◆JリートETF (毎月分配のアセット構築)

・MAXIS JリートETF(1597)

(年4回分配 1/4/7/10) 4.51%

・Ｏｎｅ ＥＴＦ 東証ＲＥＩＴ指数(2556)

(年4回分配2/5/8/11) 4.52%

・IシェアーズコアJリート(1476)

(年4回分配　3/6/9/12) 4.51%

 

◆日本高配当ETFより

・NF日本高配当50指数ETF (1489)

(年4回分配　2/5/8/11 )　3.51%

・iFree TOPIX高配当40ETF (1651)

(年4回分配 3/6/9/12) 2.76%

・GX MSCIスーパーディビィデンド日本株式ETF(2564)

(年4回分配　3/6/9/12) 4.56%

・GX高配当 日経30銘柄ETF

(年4回分配 1/4/7/10月)4.3%

 

◆つみたてNISＡでの高配当投資信託より

 

・三菱UFJ日経平均高配当利回り投信 つみたてNISA投資中

(年2回分配6/12) 4.56%

 

・ワンルーム現物不動産投資 (毎月家賃収入)

・個人向け国債変動10年(年2回利金　7月/1月)

・定期預金の満期インカム(単月満期)

 

+これに加えて公的年金(偶数月15日)も入金されました

 

資産3分法(株・債券・現物投資)を活用したポジション

まずは私の配信したNISAの基本編(全50講座がなんと無料)を読んで、NISA資産形成について勉強してみませんか? そんな人はここから入ってみてください。

 

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これまで40代からの特別な収入の高い人ではなくても『金融資産5,000万円』を作る方法をシリーズ化して解説してきました。さまざまな運用方法があるのもお判りいただけたと思います。

 

またこの全50回でのシリーズを読まれた人は、金融資産を作る目的やその具体策については相当理解が進むでしょう。

 

今回はインカムゲイン投資の効果について解説しました。インカムゲインは不労所得の代名詞でもあり、多くの方が配当生活に憧れていますが、運用にはたくさんの留意点があります。

 

こんな部分も含めてお金のホームドクターFPに、しかも非販売系のFPに相談されることをお勧めします。

 

 

 

お金のホームドクターFPのアドバイスを参考にしながら、あなたにとって最適なポートフォリオを考える事は、ある意味、資産形成や資産管理の近道だといえます。長期的な資産運用を正しい方法で行えれば、多くの方が資産が増えていくことでしょう。

 

そして更に真剣に資産形成やFIREについてFPと面談を希望される方は、ここからメニューを選択してお問い合わせください。資産管理・資産形成・資産計画をご相談者様にカスタマイズしてご要望に対応しています。

 

★このFPブログ講座を書いてる人★

独立系非販売の数少ないファイナンシャルプランナーとして活動中

40代でも間に合う5,000万円資産形成を提唱しておりメディア記事も多数寄稿

経験ノウハウによる老後資金や資産形成へ向けた家計改善、iDeCoやNISA運用による資産形成、バランスの取れた米国国債債券投資を組み合わせてのアセットプラン作成、ライフプランからのアドバイスやリタイアメント向け相談やコンサルタントを行っている。

東京浅草の下町FPとして、ブログ講座やメルマガが好評で読者・会員も多数。

この講座をベースとして注目のFP監修本『最新版 お金の教科書』も発刊され、資産形成ノウハウを公開している。

保険や金融商品を販売しない顧客中心のコンサルで、様々なサービスを提供中。

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