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独立系FP解説 経済的自立FIRE ㊸アセットの一つとしての区分マンション投資の有効性は【下町FPブログBlog】

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知っているようで本を眺めただけ、ウェブで検索しただけでFIREを理解したつもりになっていませんか? FIREとは、状態なのか、何を目指すのか?

 

一過性のブームに終わらせないためにも、しっかりと整理して、ご自身なりの実現性の高いFIREを考えてみませんか。

 

お金にまつわる様々な有用な知識を独自の視点や切り口で独立系FP&非販売のFPが解説します。

 

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FPブログ解説 悪者になりやすいワンルーム投資の訳

 

 

前回は、富裕層が不動産投資をする理由とワンルーム投資の失敗の実例について解説しました。

 

利回りを無視した投資や利回りばかりを追求した結果、立地や管理を無視しては投資は成立しない事をお伝えしました。

 

前回のFIREブログ講座

㊷いろいろな不動産投資 富裕層と言えば不動産投資だった時代

 

 

不動産投資は、多くのFPがやめておけと書いている記事が多いのをご存じですか?

 

WEBで検索しても沢山出てきます。

 

築古オンボロ戸建てやアパート投資、一棟建て軽量鉄骨アパート投資、新築ワンルームマンション投資、一棟マンション投資・・・・どれもハイリスクな感じな論調が多いのも事実です。

 

その中でも特に『ワンルーム投資は避けろ』という内容では、新築ワンルームのことを指しているケースがほとんどです。

 

しかし、多くの人や経営している不動産やリートの物件には新築のワンルームが多く含まれていることから投資向けとして成り立つのは間違えないのです。

 

実はリートや不動産の私募ファンドが手放した物件も世の中に多く流通していますが、一般の投資家の手に渡りにくいのが実態です。

 

なかなか上流にある魅力的な非公開の中古物件には出逢えませんが、出逢えた時などはチャンスです。

 

 

一棟建てのアパ・マン経営は会社員からの転職でありFIREにあらず

 

より高い利回りを求める不動産投資を見ると、自分でリフォーム・管理・募集をする方法が主力だと感じています。

 

これらを実践してのFIRE実践者を見てみると、会社員から不動産賃貸業への転職ともいえるもので、FIRE自体に対する疑問も実はでてきます。

 

それを避けるには、新築購入になりがちですが、新築はどうしても販売会社の経費が何百万円も入った上の利益上乗せ構造となるので、購入した瞬間に1割位は評価が下落する覚悟が必要です。

 

これは、投資向けマンションに限った話でなく、新築全般に言えることです。

 

賃料は新築賃料は強気ですから魅力的に見えます。また、修繕積立金の改定もこれからなので、維持効率が低下する要素も多く、余程の希少物件でなければ手を出さないほうが無難でしょう。

 

狙い目は、賃料・修繕費の動きも安定してきている築7年~15年位の中古投資マンションで、価格も競争による価格調整がされているために高値掴みになりにくく、長期資産形成に向いているのです。

 

私はFPコンサルでは、不動産一本でFIREするのではなく、FIREの分散投資として現物不動産投資収益の獲得をおすすめしています。

 

株式などの配当・利金・分配金などの不労所得をコアにしつつ、確実に毎月現金を得る手段として中古のワンルーム投資などを追加するような分散アセットポートフォリオの持ち方がFIREに向いていると考えているからです。

 

このブログ講座は、年間400万円のインカムゲインを受け取る独立系非販売のFPが、さまざまな運用の常識とされている投資方法やリスクを斬り、本当に安定的なFIRE=経済的自立を解説する長期FPブログ講座シリーズです。

 

僕も長い間、投資用のワンルームマンションを3戸持っていましたが、債券や株式・リートなどの分配金の1/3程度の収益が現物不動産収入です。

 

株式などは業績に配当金が左右される中、収益ヘッジとしての現物不動産への分散投資を保有しています。

 

『FIREの実現!! 年間400万円超えインカムゲイン獲得』過去の2021年運用の総括

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FIREに不動産投資の収益を活用するのは、あくまで分散アセットの一つとして活用するに留めることを推奨しています。

 

FIREの運用先は利回りだけでなく、さまざまな収入源と性格の異なるアセットを持つ事が大事だからです。

 

下町FPブログ・メルマガ講座は、FP視点からの簡単なワンポイントで情報を整理し、お金のお得情報をお届け発信をしています。

 

失敗しにくいワンルームマンションの要件はこれだった

 

「不動産物件を第三者に貸し出し、その家賃を利益として受け取る投資」ですから、リスクをできるだけ回避したいものです。

 

ただでさえ株式投資には大きなリスクがあり、暴落や無配当や売却取崩し時の減収局面を避けるツールが不動産投資だと考えているからです。

 

長期で家賃を受け取る、例えば運用30年後でも安心して経営できるワンルームマンション投資には、前回講座の失敗例からみても、譲れない物件のポイントがあります。

 

三大都市圏、特に優位性があるのが都心部であり、東京です。

 

大阪・名古屋・福岡なども日本屈指の都市部ですが、人口は減っており賃料も東京の2割減以下になっていますから、できればやはり東京への不動産投資でしょう。

 

ワンルーム投資マンションの一例

 

ワンルームマンション投資の観点は8ポイント

 

1.好立地 【都心16区】が安心です。

東京23区と言っても、ファミリー地域や交通立地の少し便の良くない投資ワンルームに向かないエリアもあります。

 

【都心5区】千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区

+台東区・江東区・品川区・目黒区・世田谷区・杉並区・中野区・豊島区・墨田区・大田区

 

2.築浅7~15年以内が理想です 

家賃も安定時期、投資家が不動産長期譲渡(保有1月1日時点で5年間保有)したものを手放すような物件が理想です。おそらく2次か3次オーナー物件です。

 

ただし、1年で累積家賃が100万円程度違ってきますから購入価格と経過年数、市場価格との比較には注意。 

 

築15年以内でしたら、バストイレ一体の物件はほとんどありませんし、13㎡などの狭小もないでしょう。これらは将来トランクルームになってしまいますから絶対避けましょう。

 

3.駅近利便、10分以内の主要路線 

5分以内、ターミナル駅なら更によい

 

不動産の世界では、徒歩1分は80mで計算しますから、WEB検索で必ず引っかかるのは10分以内がリミットです。購入なら妥協できますが、投資では妥協は中々できません。

 

4.実質利回り4.0%確保 (表面5.8%でも実質2.9%物件もあり)

中古ですから新築より高い利回りが当然です。現在の不動産高騰の中では、保有7年位ですと中々高い利回り確保は厳しいかもしれませんから、他の条件を絶対確保を基本に考えましょう。

 

5.広さ20平米以上~、(理想は1DK30㎡)

広さは㎡当たりの家賃に確実に反映できる武器です。

 

単なる高い安いだけでなく、平米あたりの単価で価格も賃料も比較しましょう。

 

6.3F以上、バストイレ別や設備の充実は当たり前

投資向けですから、日当たりよりは騒音や上層階3Fが大事です。

 

7.総戸数は50戸以上~が管理・修繕費も比較的低コストになる。

20戸前後の物件では、戸当たりの管理費負担も大きくなりがちです。支出コストだけでなく、管理組合の長期修繕計画や費用の状況も戸数が多きければ有利です。

 

ファミリーと混合の大規模物件などは管理も安心です。

 

8.仲介物件より売主物件 

3千万円の物件の仲介手数料は、3%+6万の96万円ですが、売主物件はゼロになります。

 

売主物件でもネットに出ない非公開の物件もあったりと、買取った売主物件や当事者以外の第三者に販売できる中間省略登記の物件もあり、良いものに出会えれば検討候補になります。

 

これらの全ての要件を満たす物件はありません。

 

最低でも8要件のうち、6/8ポイント程度は欲しい処です。

この8つの物件の選定要素は、購入時の絞り込みでの基本と考えてください。

 

また、これら8要件、特に立地や設備の充実だけで物件を決定してはいけません。この要件は選定の基本なのですが、もうひとつの軸が実はあるのです。もう一つの軸について解説していきましょう。

 

大事なのは立地・物件管理・賃貸管理の3つ

 

 

先ほどの物件選定に加えて、建物本体の管理と賃貸管理会社の顧客サポート体制は投資では絶対に譲れません。

 

物件立地・建物管理・顧客サポート体制の3つが良い物件だといえます。

 

投資向け不動産を販売管理している業者の入居率は、最低でも95%以上あって当たり前だと考えましょう。投資向けなのに空室が多いのでは成り立たないからです。

 

よい物件から、いかに安定的に収益を得られるかがポイントになります。

 

 

脱サラ不動産賃貸業への転職ではありません。

 

実際にサラリーマンやFIREするため中古ワンルームマンション投資であり、生活に差し障りなく運用を続けていくためには、ビジネスパートナーとして、強い不動産管理業者にめぐり合うことが必要になります。

 

そういった意味では、新築で設計販売した物件を顧客から下取りをして再販売している同一の管理会社などは、管理も行っており賃貸レコードも物件も熟知しており、売主物件としても有望です。

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投資という観点では、安く買い高く貸して、汗もかくのが王道ですが、FIREではあくまで分散アセットだから、より確実なキャッシュインが大事だからです。

 

差死亡を持ったFPが立っています。

 

チェックポイント整理

 

・都心16区、駅10分以内、1分違うとニーズは大違い。

・サブリースは避ける、収益を10%以上落とし、利回りのダウン要因です。

・管理やテナント付けの強い不動産管理会社との出逢いは重要。

・新築満室は、当たり前です。それより賃料は妥当ですか?

・中古でも、賃料を低くして満室にしていませんか?

・逆に相場よりも高い賃料設定で、利回りが高くなっていないか?

・安く買えても、空室や管理ロスが多ければ、実質利回りは悪化する

 

PL(損益計算書)・CF(キャッシャフロー)を意識して、物件をチェックすること。

 

こういった段取りを踏んで購入できた物件は、プロでなくても長期的な資産や収益を生んでくれる物件になる可能性が高く、FIREに向いた現金収入を与えてくれるでしょう。

 

他のアセットと組み合わせて、FIREに不動産収益を活用

 

FIREを実践するにあたり複数の収益源を持つ事は、分散投資の観点から有効です。

 

不動産投資でもアパートなどになれば立地・災害・競合などの変化をまともに受けてしまうので、専業の大家さん以外にはあまりお勧めできません。

 

その点、資産の1/3程度を分散して購入するワンルーム投資は、要件をクリアしていれば、有効な運用資産になります。

 

証券会社オンリーでのFIREの生活費を得る手段は、資産売却だったり配当・分配金ですが、そのアセットにもうひとつ加えるのが現物不動産投資です。

 

不動産からの収入の魅力は、現金が毎月銀行口座に振り込まれるという株式とは違った安定性があるからです。

 

10年、20年、30年と保有を続ける長期投資では空室期間もありますが、長期的に見れば安定的なFIREでの現金収入・キャッシュが得られることでしょう。

 

 

FIREの実現時には、ローンが完済されていることが精神的な負担もなく、利益が得られることでしょう。

 

もちろん残高を繰り上げ返済をしてキャッシュフローを改善してお金を手元に増やすという方法も大事です。

 

タイミングとしては、資産形成では投資向けのローンの力を活用して、少ない資金でも購入、家賃のローン充当とローンの繰り上げ返済などでキャッシュイン収入を増やします。

 

一定の現金が手元に得られれば、長期的な大きな現金収入をじぶん年金として得ることも可能となり、安定したFIREの生活費の一部が確保できるでしょう。

 

次回は、FIREでの不動産投資活用の最終回です。

 

キャッシュフローを確保する大切さをテーマに考えていく予定です。

 

 

実物不動産であるワンルーム投資の中でも、今回取り上げた8つの物件要件を基本に管理・賃貸管理会社が揃った物件は、FIREにも向いた投資物件になるでしょう。

 

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