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独立系FP解説 軟調J-REITのNAV倍率が1を割り込んでいる、これは買い時だといえるのか【下町FPブログBlog】

 

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軟調J-REITのNAV倍率が1を割り込んだ、これは買い時だといえるのか

 

お金にまつわる様々な有用な知識を独自の視点や切り口で独立系FP&非販売のFPが解説します。

 

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横谷

 

FPブログ解説 不動産投資信託であるJ-REITが軟調基調になっている!

 

年間400万円のインカムゲインを受け取る独立系非販売のFPが、さまざまな運用の常識とされている投資方法やリスクを斬り、本当に安定的なFIRE=経済的自立を確立させるFPブログ講座シリーズです。

 

『FIREの実現!! 年間400万円超えインカムゲイン獲得』2021年運用の総括

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私の配当分配400万円インカムゲインのひとつにJ-REIT投資による分配金があります。

 

ポジションは再投資を適時続けているので変動がありますが、現在41銘柄に投資しており年間税引き前での分配金が120万円程度の受取りがあるコアな投資先の一つとなっています。

 

そんなJ-REITは、不動産投資信託として投資家から集めた資金を原資に直接不動産を投資法人が購入、不足部分となる資金を金融機関からの借り入れで手当て、テナントから得た家賃を回収して、分配金として投資家に還元する仕組みです。

 

投資法人も数百億から1兆円超えと様々な規模の投資法人があり、不動産ビルダーや開発、仕入れができるスポンサーと協力しながら賃貸、売却&購入をする仕組みと共に賃料という長期契約が魅力の安定的な投資先です。

 

REITは、式の図にあるように不動産投資法人という特殊な形態をとっており、仕組みとしては最終的な当期利益の90%を投資家に還元しなくてはならない仕組みです。

 

そうすることで法人税が免除されるという仕組みが高い利回りを作り出しています。

 

 

リートのしくみ図

 

 

あなたのお金の心配を解消してマネーストレスフリーを支援する下町FPの横谷です。

 

世界的なインフレは不動産の含み益を物件の評価では上げますが、一方金利の上昇見通しは借入利息の上昇を招き、実質利回りを減少させます。

 

そんな中で、REITの利回りが上昇しています。コロナ前では契約賃料の上昇が利回りアップに繋がっており、結果的には銘柄価格の上昇と言う好循環でしたが、今回は全く違う状況です。

 

下町FPブログ・メルマガ講座は、FP視点からの簡単なワンポイントで情報を整理し、お金のお得情報をお届け発信をしています。

 

REIT市場は金利上昇で世界的に軟調局面に

 

コロナ禍以降のアヌターコロナのはじまりや、世界的な物価上昇(インフレ)、戦争などで起こり物価高が深刻になってきています。

 

消費者物価指数は、米国においては2021年半ば以降、5%を超える水準が継続しており、金利もそれに追随して5%を目指す勢いです。

 

日本でも長いデフレが続き物価も給与も上がらなかったのが、2022年4月以降の消費者物価指数は2%を超える水準となっています。マイナス金利政策や低金利も日銀の政策変更懸念で揺らいでいます。

 

米国は既に金利のピークは見えてきており、短期米国国債は楽に4%を超え、住宅ローン金利も6.5%と高止まりしています。

 

先行する米国を見ると金利上昇に伴い、銀行などの株価の上昇や逆に金利負担が大きくなるREITが先行して軟調になりました。

 

現在の世界の不動産市場は全般的に堅調なのですが、短期的に金利感応度が高まったことから、米国REITは軟調局面に移行しました。

 

日本も現段階では、それに追随した格好で株価は軟調局面になりつつあるのが現在です。東証REIT指数がそのひつの価格推移の目安になるでしょう。

 

下のチャートは過去3年の東証REIT指数の推移です。J-REITの価格推移の特徴としては、プレイヤーが限られており、大きな売買での変動が大きいという点があげられます。

 

一般の株式では、一日何十万株、何百万株といった取引がされる銘柄もありますが、REITは数百~数千の取引です。大口の外国人投資家や地方銀行が動くとすぐに価格に影響を及ぼすという傾向が強いのがJ-REITです。

 

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したがって、大きな暴落時には株式以上に下がるというリスクがあります。価格が下がるという事は、次に購入する投資家の利回りが上がるという事です。

 

そのREIT指数は、現在久々の1,800台の前半になっており、全体の利回りも4%台に入っています。個別で見れば、3%-7%の銘柄利回りが形成されているという状況といえそうです。

 

2023年3/7現在、東証リート指数は1,820台です。

 

REIT指数が1,800前後だと現在は平均利回りは4%に突入します。

 

今までは1,900-2,100がレンジとなる3.5%利回り前後の期待利回りでしたが、米国国債10年物利率が4%の現在から5%近くを目指すとなれば、1,600台にも瞬間タッチする可能性はあります。

 

 

これは、投資チャンスと見てよいのでしょうか。

 

J-REITのNAV1倍割れが意味するもの

 

今まで日本は長期間にわたって低水準で金利が推移していました。

 

これによりJ-REITの利回りは3%-3.5%台と魅力的な水準で維持されており、国内の個人投資家や地銀、為替も円安となり海外の投資家からも資金が集まっていました。

 

また、日銀によるマイナス金利政策により日本の金利で、相対的な魅力は高まっていたといえます。世界的にみても日本の不動産は世界の都市では物件価格としても割安になっているのです。

 

そんな中、下のような一般の投資家では手が出しにくい大型物件をREITというスキームで購入できるメリットは計り知れないものがあります。

 

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東証REIT指数も、最近では2020.3月のコロナショックで暴落したもののすぐに利回りから買い戻されて復活していましたが、ここ半年以上は調整が続いています。

 

REITの投資においては、利回りや時価総額、運営事業者の格付けなどは選別の大きな条件になります。そのような中で今日のテーマのNAV倍率も投資選択に大きな要件になるといえます。

 

1口あたりのNAV(NAV÷発行口数)に対し、投資口価格が何倍であるかを示したものがNAV倍率です。

 

NAV倍率=1口当たり投資口価格÷1口当たり純資産額

 

NAV倍率は、株式投資でのPBR(純資産倍率)に該当するもので、PBRが純資産の簿価評価として株式投資や企業評価に利用されるのに対して、NAVは純資産の時価評価としてJ-REITの不動産投資に利用される数値です。

 

NAV倍率とPBRは「時価評価」か「簿価評価」かの違いがあり、時価は「そのとき売ったらいくらになるのか」です。一方、簿価は「帳簿上ではいくらなのか」を表しています。

 

よってNAVは、不動産物件の価値を時価評価して計算で、保有している不動産価格が下落すれば純資産が目減りしますし、上昇すれば純資産が増える計算です。

 

現在は試算評価額が上昇局面の中、価格が下がっている局面です。NAV倍率が1倍を割り込む銘柄が増えているという事は、純資産に対して割安に売買されているということを意味します。

 

例えば、そのJ-REITの投資口証券をすべて買い占め、不動産投資法人を解散して資産を売却すれば、購入以上の利益になる状況だとご理解ください。

 

現在のJ-REITのNAV倍率1倍割れが意味するもの

 

直近のJ-REITの価格調整は、金利の上昇、賃料の天井、光熱費などの維持コスト増加、不動産自体の物件価格上昇からの調整入りなどを懸念する動きだといえそうです。

 

利回り商品であるREITは、性格的に債券利回りと比べられることが多く、債券利回りが現在魅力的な価格水準にあり、逆にREITとの相関性で要求期待利回りが上昇したことが要因だといえます。

 

これは不動産証券化協会出典のJ-REITのNAV倍率推移の10年間ですが、2023年に入り1倍を割り込みました。

 

不動産証券化協会 リンク

過去10年NAV倍率の推移

 

リートNAV利回り

 

NAV倍率が1倍を割り込んでいる銘柄は買いという判断ができます。実際の倍率上位の銘柄をみてみましょう。NAV倍率が低い銘柄は、高利回りになっているものがほとんどです。

 

NAV倍率が低い銘柄順位 筆者作成

リートNAV倍率一覧トップ16

 

NAV倍率は0.58を筆頭に0.8が並んだいます。これらの銘柄の現分配金予定からの利回りは、4%後半から5%を超えている状況になってきています。

 

今日のテーマであるNAV倍率は、さまざまな不動産環境を折り込んだ結果、1倍率割れの銘柄が続出するといった状況になっています。

 

アフターコロナでのオフィスリートの軟調、eコマースの天井感からの物流リートの調整、ホテルリートの回復、金利の圧迫と様々な要因を含み価格形成がされているのが現在のリートです。

 

このNAV倍率は、J-REITの投資口価格が割高か割安かを判断する指標のひとつです。

 

確かに現在の1倍割れの状況は割安と判断できますが、個別銘柄に関しては変動要因も内在しており、注意も必要です。

 

NAV倍率や利回りだけで投資をする、集中銘柄に資金を集めるのはリスクを負う結果となります。規模・将来の成長性が見込みづらくなるからです。

 

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追記

ニッセイ基礎研究所のレポートでは、現在のJリート分析で、関連する相関関係を以下のように整理しています。

 

・Jリートの価格は、不動産利回り変動が0.1%に対して、NAVが14%変動する。

 

・借入金の金利が0.1%変動に対して、経常利益が1.6%変動する。

 

・分配金の利回り0.1%変動に対して、Jリート価格が0.4%変動する。

 

これらの相関関係が成立しているとのことです。

 

よって、今後の賃料や水道光熱費などのランニングコストも含めた条件の悪化による利回り下落は価格の下落に連動する。

 

長期金利の上昇による経常利益の圧迫も利回りダウン=価格の下落となる事を市場が先行して折り込んでいるとも解釈できることを忘れないようにしたいものです。

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また、減配などで投資口価格が大きく下落している銘柄にも注意が必要です。ただし、REITは年2回の分配金であるキャッシュフローを得る商品であり、価格上昇や譲渡益を狙うものではないでしょう。

 

このNAV1倍割れをひとつの軸にして、過去の分配金状況や保有する物件タイプなどをきちんと確認して、その上でNAV倍率や利回りを確認すれば、長期投資では現在の環境はREIT投資に合致した環境だといえそうです。

 

ただし、過去の値ごろ感や皮膚感覚だけで投資をしてはいけません。

 

家賃下落リスクや空室リスクはリートにつきものですが、コロナホテル騒動のような家賃がなくなることはないでしょうから分配金は保有している限り期待できます。

 

金利が将来上昇したり、不動産評価額が下落すれば更なる追加調整も起こるでしょうが、長期的に見れば待ちに待った投資に適した環境到来の入口に入ったといえそうです。

 

 

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J-REIT、今後の不確定リスクを加味してNAV倍率の意味を理解し、長期投資のひとつのチャンスに活用しては如何でしょうか。

本ブログ講座は、特定銘柄や投資を推奨するものではありません。投資の必要性や運用はは自己判断でお願いします。

 

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FP事務所トータルサポートは、日本FP協会が提唱する人生100年家計戦略を家計改善・貯蓄・運用からフォローします。FIRE実現を側面からコンサルティングとノウハウで応援いたします。

 

FP事務所トータルサポートからご挨拶

 

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数あるファイナンシャルプランナー事務所から当事務所への訪問ありがとうございます。トータルサポート代表の横谷です。

 

当事務所は、保険も金融商品も販売しない、コンサルタントのみで開業している数少ない『独立系非販売』のFP事務所です。当所の特徴は、国家資格のFP資格とともに実際の資産運用を行っている現役の投資家でもある点です。

 

人生の3大資金といわれる『教育資金』『住宅資金』『老後資金』などの資産形成やFIREと言われる早期リタイアの為の資産形成などの運用対策や貯蓄対策を中心にして活動しています。

 

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