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【下町FP】 J-REIT マネーストリスフリーの実現

 

目指せマネーストレスフリー!!を支援する下町FPの横谷です。

J-REITってご存じですか?

不動産投資信託という上場株式に似た商品で証券会社で購入できます。

 

 

実は僕も年間20万円位の分配金を長い期間、頂いています。

ただし、少し癖のある商品ですけど。

 

 

簡単に言えば、投資家のお金を集めて大型不動産を買い大家さんになるイメージです。

渋谷109や森ビル系も中にはあります。

大型倉庫やホテル、賃貸マンション・オフィス物件・介護施設まであります。

 

 

そして、その賃料から経費や維持費・税金を差し引いたものを分配金として投資家に分配(基本年2回)します。長期資産形成には比較的有効な商品です。

 

 

それでは特徴を見てみましょう。

J-REITの特徴を理解する

■特徴

 

 

①大型不動産を少額で運用できる。あの憧れのビルもオーナーになれます。

➁株式市場で不動産と違いすぐ換金が出来る。

③複数の管理物件に投資する為、リスクが分散できる。

④運用自体は運用会社法人が行うので、お任せで手間不要。

⑤法的に利益の90%の配当性向により法人税が免除、高い配当が期待できる。

等・・メリットが多く

 

 

ミドルリスクミドルリターン商品?と世の中では言われています。

でもリスクは相当ありますけどね。

 

 

 

 

J-REITの魅力は何と言っても高い分配金です。

購入価格は株式市場での相対取引です。

売りたい人と買いたい人で価格は決まります。

 

気になる現在の利回りは

 

 

分配金は賃料からですから、数年後迄は利益は決まっており

利回りがほぼ確定します

賃料は景気変動にゆるやかに連動します。今は賃料は上昇傾向です。

1/16現在の利回りを見てみましょう。

 

 

これは一部ですが、利回り順にしています。クリックするとPCでは拡大します↓

 

左の投資口価格が投資金額てす。分配金利回りを見て下さい。

トップ利回りは5.67%からあり、最低でも2.5%程度はあります。

 

 

リーマンの時は株と一緒に下落しました。利回りも10%超えるものも出現していました。

そして、利回りから再度買われ現在の買われ過ぎ的な、状況になりました。利回り部分の回復力がミドルリスクと考えて下さい。

 

 

利回りの差は物件のリスクや規模、運営会社の信用や格付けの違いです。

 

 

一般的には低い利回り運営会社は一棟数百億円の物件を運用したり、高い格付けのある銘柄が多く、そうでないREITは小規模で格付けが低い、あるいは投資物件(築年数や投資ジャンル)による違いがあります。

 

 

賃料が安定しているREITは分配金も安定しています。

 

 

例えば・・

5%利回りのREITを10年保有すると50%の回収が出来ます。

 

 

購入価格が半値になると10年分の配当がなくなるという計算になります。

 

 

一回買えばBUY HOLDもできる商品であり。

インカムゲイン運用に向いています。

 

 

下町FPである僕は、J-REITを10数年運用しています。

 

 

実はREITは、決算月がまちまちで各銘柄組み合わせで毎月分配金を狙えます。

つまり1と7、2と8、3と9、4と10、5と11、6と12の決算月の6グループ銘柄を買うと・・

毎月分配金が手に入るんです。

 

 

まさに自分でつくる年金です。しかも分配は安定してますよ。

 

 

決してミドルリスク商品とは言えない  

 

そんな良いことずくめのREITのようですが、ミドルリターン・リスクがあります。

経験則でいえば、決してミドルリターンではなくリスクはしっかりあります。

 

 

■REITのリスクを確認

 

 

①価格変動リスク

日々市場での売買ですから価格が変動します。

テナントの退去ニュースや分配金の変更により変動します。

それと外国人が多く買っており、米国利回りが上がると資金が流れ売り込まれる傾向もあります。

 

 

➁金利変動リスク

物件は投資家からの資金と銀行などからの借り入れで運用されており、金利が上がると利回りが低下する為変動します。

 

 

③災害リスク

火災・大規模地震・水害等、地域集中などによるリスクがあります。

 

 

④上場廃止リスク

過去に数法人廃止になっています。

REITには厳しい上場規制があり、運用不適切の場合に廃止があります。

 

価格変動について

たとえば1/16の僕の持っているREITの価格変動を見て下さい。

午前と午後の価格変動のリアル版ですよ↓   クリックで拡大します

 

 

含み益80万~100万の間をうろうろしています。

今日一日の、ほんの数時間でも2万円の変動が起こっていますね

 

 

1週間で10万円上下なんて簡単に起こります。

これが価格変動リスクのリアルです。

 

 

ただし、魅力的な利回りが価格回復の力になります。

このリスクを許容できない方は元本確保型の債券しか買える貯蓄商品はありません。

 

リスクをとは何? リスクを考える

 

増えるというリスクは減るというリスクでもあるんです。

 

 

FPで言うリスクとは不確実性の事でプラスにもマイナスにもなります。

長期投資で考えないと簡単に含み損になります。

 

 

REITの資産形成の有効性

 

 

リーマンショックの時、株同様にREITは暴落しました。

実は僕はその中にいました。

でもBUY HOLDで生き残りました。

 

 

FPの中でも投資理論はしっかりされている方はたくさんいます。

しかし、実際に自身で投資運用しているFPは本当は少ないんです

 

 

ある意味、頭でっかちですが、僕下町FPは自ら実践、結果を出しています。

 

 

当時は利回り10%と購入価格の半分になったこともありましたが、REITは利回り商品の為、

価格が下がると利回りが上がる利回りが上がると買われる傾向があります。

 

 

株価は戻らないものが多いですが、現在はリーマン時期を上回る価格にもなっています。

 

 

その間、年二回の分配金をずっと頂いていた訳です。

まさに自分年金的な運用が出来ています。

 

 

資産形成には貯蓄や投資が付きものですが、投資の判断はご自身の自己判断です。

また、資産の状況や貰える年金、働くライフスタイル、家族状況によって避けなければならない商品が出てきます。

 

 

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費用は相応に掛かりますが、 元本保証のない危険な商品や株などでで何百万も損失を出す前の自己への投資とお考え下さい。    

 

 

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