2025年5月度 インカム不労所得●●万円をNISA成長投資で実現【FP事務所トータルサポートブログ】

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FP事務所の中でも数少ない独立系非販売のFP事務所であるトータルサポートの相談の多くは、リタイアメントにともなうプランニングやそれに伴う資産運用、退職前の経済的自立による早期リタイア・FIREを目指す相談が大変多いFP事務所です。

それはNISAやFIRE・資産形成への連載したブログや雑誌への関連投稿記事も影響していますが、多くの方が関心の高い『配当生活・配当所得』にも強いファイナンシャルプランナーだからなのでしょう。

代表の横谷は、日本FP協会のAFPの活動と共に自身も配当所得=インカムゲインをコアにした現役の投資家です。実際、年間インカムゲインも400万円超えのFPだからこそ、中立・非販売で顧客に寄り添ったコンサルが実現でき、相談者のクライアント様もそれに期待しての申し込みが多いと推察しています。

本ブログでは定期的にインカムゲイン投資家として毎月のインカム収入の一部を公開しています。皆さんが感じる”配当生活”に匹敵する収入に相当するかもしれません。当月のインカムゲイン獲得の一部ですが、参考にしてみてください。

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年間400万円インカム収入の核、Jリート・債券投資

インカム収入とは何?

インカムゲイン投資は売却による収益を取るキャビタルゲインとは異なり、保有することで得られる利益です。インカム収入の代表格として株式からの配当や分配金、債券の利金、不動産投資からの家賃、ソーシャルレンディング利金や利子収入などですが、多くはほったらかし的な運用が魅力の投資スタイルです。

インカムゲインとキャピタルゲイン

インカム投資 究極の目指す姿は

年間生活費

   ≦ 年間運用インカムでカバーですね　

配当金生活をシミュレーション

毎月一定の配当金を得るために、いくら必要になるかシミュレーションしてみることです。投資金額は同じでも、配当利回りが違えばもらえる配当金も変わってくるので、配当利回りを考慮する必要があります。

また受取も特定口座の場合には、ざっと20%(正式には20.315%)の課税後の受取になるので、どの口座を利用するかも重要です。恒久非課税のＮＩＳＡ口座が最も投資効率が高い口座になり、間違いなくおすすめです。

例えばNISA口座から日々の生活や老後の生活に毎月5万円のインカムゲインが得られるだけでも、大きく生活の潤いや安心感が違ってくるでしょう。今回解説しているリート等への高配当投資でそれは可能です。投資収入は、ふたつ目の年金にもなります。

ここで公開する運用方法は、取り組みがしやすい不動産投資信託J-REITと債券からの利金を中心にお届けいたします。

株式等によりインカムゲイン収入を得るには

株式でもJ-REIT(不動産投資信託)をご存知ですか?  J-REITの魅力は、何と言っても高利回り・高配当なことです。

なぜ高配当になるかというと、Ｊ-REITには運用後の利益の90％以上を配当することで法人税の支払いが免除されるという仕組みがあり、法人税をゼロにして投資家に還元する仕組みですから配当投資には最適な商品です。

J-リートは3年近くの下落が続く環境が続いていました。過去にはリーマン暴落、コロナ暴落を経験し、その後は回復し、東証リート指数2,000前後のボックス圏内で動いていました。その頃の平均利回りは3%後半でした。

この3年続いた下落は、コロナ反発前近くにまで戻ってしまった結果、全銘柄平均利回りが5%超えと更なる高利回りとなり、投資妙味はあるものの個別銘柄の買い時待ち(反発待ち)の状態が続いていました。

私のリートポジションはコロナ禍暴落で作ったポジションも多いものの、その後の買い増し分は現在まだ含み損を抱える銘柄がお多くあります。

価格の上下はリート等の高配当投資では必ずあるものだと思っています。そして含み損だった3桁のリート評価損がこの3月からよいよいよプラ転し始めてきています。東証REIT指数は1600台から1700台中盤まで反発しています。

この変動だけ見てリートのパフォーマンスを理解してはいけません。リートは株式のような不動産投資『不動産の小口証券化・REIT』であり、年2回を基本とする配当を含めたリターンを見ないと本当のパフォーマンスは分かりません。

よくチャートだけ見て株式のような分析をされる方がいますが、それは間違いです。

リートは現物不動産の小口証券化投資商品で家賃収益が分配金ですから、例えば下落しても毎年6%の分配を受け取って10年運用すれば累計60%のリターンが実現しますから、万一の半値下落だとしても耐えられそうです。

インフレに強いリートの賃料は徐々に実際上昇傾向です。毎月の配当受取りに着目して価格回復を待ちながら、個別銘柄でなく、リートETFをコツコツ買い増してきた効果が出てきました。

この過去3年で30%近い下落でしたが、配当込みでの指数は下の日経新聞の記事引用から見てもプラスであり、やはりインカムゲインのパワーの存在感をインカム投資家として感じる事ができます。

2025年は過去の指数からすればいよいよ反発の年であり、配当投資生活を目指す方には狙い目の年になりそうです。

日本経済新聞より引用

以前、『果報はは寝て待て、チャンス待ちでホールド一択』と申し上げましたが、やはり反発しました。もちろんまだ日銀の利上げによる収益悪化リスクはあるものの、家賃が原資のリートの分配金は多少は減少しても続きますからホールド一択戦略を続ける予定です。

Jリートは長期10年(配当込み)では負けない投資です

また、リートと逆相関関係にある米国債券は利下げも想定されており、Jリートにも外国人買いや機関買いが起こり始めていると感じています。いよいよ反発期待の買いが入りつつ、さまざまな懸念を織り込みながら反発の価格形成がされてゆくことが期待できます。

現在、投資環境としての賃料上昇と物件の売却環境は好調です。賃料を上げるには時間が掛かりますが、リートの多くは好条件の物件がほとんどですから可能です。また含み益の大きな高格付けの銘柄は、売却益も期待できます。

J-REITは投資家から集めた資金で収益不動産を買い管理、家賃や売却益を投資家に分配します。大きなファンドでは1兆円を超えるものもあり、小さなファンドでも数千億円となり、オフィス・住居・商業施設・物流施設・ホテル・ヘルスなどが主な投資先になっています。

このJ-REITはNISAの成長投資枠でも購入ができ、利回りも4%超えとなっている銘柄も珍しくなく、インカムゲイン獲得の有望な投資先です。一度購入すると年間2回の決算月がほとんどのリートに存在して、年間2回の分配金を得ることができます。

賃貸契約の特性から住居でも最低2年間、物流倉庫などは長期10年間契約も珍しくなく、期間中の安定家賃が見込めるため、分配金予測も立てやすいのが特徴です。

また私は株式資産の15％をリミットにインフラファンドにも投資をしています。

インフラファンドは、再生可能エネルギー発電設備等への投資を通じて安定したキャッシュフローや収益を得られる投資先です。これは中長期に渡る持続的な成長戦略及び分配金を約束するもので、仕組みとしてはJ-REITと同様の投資家へ90%の分配という仕組みで法人税を回避(導管性)しています。

メガソーラー発電所

風力発電所

再生エネルギーには国策としての大きな拡大性と国の固定売電価格(FIT制度)からの自立化という二つの相反する課題を持っています。高配当なのは減価償却費からの超過収益も含めた分配金により、6%以上(現在8%)の高い利回りが実現されていたからです。

現在は太陽光メガソーラー発電所と一部風力発電所・水力発電所・バイオ発電ですが、クリーンな再生エネルギー売電や敷地の使用賃貸によって、安定的なリターンを得られています。このインフラファンドもNISA成長投資での購入対象になります。

現在、インフラファンドは上場以来の安値となり、私も大きな含み損を抱えています。東証インフラファンド指数でいえば上場来最高値の1200から600まで下落しました。つまり最高値で購入していれば半額、50%の含み損にもなっているということです。

インフラファンドはリート同様の利益の90%を投資家に分配するスキームと発電所施設の減価償却から派生する「キャッシュアウトのない費用から発生する利益」の上限60%を分配する利益超過分配金の分配方針で、巡行利回りは6%以上でした。

現在、価格下落でなんと現在利回り9%前後にもタッチしています。原因は様々な要因が重なりました。

1)10年経過発電所パネル・パワコン廃棄に関わる費用プールのルール変更(実施済・問題なし)

2)電力固定買取20年間(FIT制度)運用後の電力買取り価格の減少懸念(売電の先多様化を模索中)

3)災害による被害懸念や環境・景観視界による新規設置の反対圧力など住民パワーの広がり

4)インフレに弱い(FIT)仕組みが日銀の利上げによる収益圧迫懸念(最大要因か?)

これにより価格が下落したと考えられていますが、これを機に更なる逆風が発生、投資資法人5社のうち4社が利益超過分配を停止・調整した結果、実質的な減配扱いとなり再下落しました。

この減価償却利益を分配せず留保して、新たな発電所の購入や自己株式取得による1株当たりの価値向上に使われるとされています。価格の回復がないと増資による新規案件取得も困難であり、投資家の投資敬遠が更なる価格下落になり、9%近い利回りが継続しています。

この現在の価格は日銀国債利回り2%以上の価格織り込みにも相当し、相当売られすぎの状態です。

価格は元の最高値には戻らないかもしれませんが、9%近い利回りであり高配当の分散投資に向いた投資先になりそうです。分配金でゆっくり取り戻せるのかトータルリターンでの結果が注目です。

CO2の削減は国策であり、2025年2月に『第7次エネルギー基本計画』が発表され、再生可能エネルギーを2040年度には全体の4割から5割程度に拡大して最大電源とする方針が打ち出されました。

当初22%前後としていた太陽光発電は全体の23～29％程度まで拡大予定となり、風力は4～8％程度と再生可能エネルギーへの風向きが変わりつつあるようです。

電力固定買取り価格制度はメガソーラーでも20年間契約固定、また新規のメガソーラーの買い取り価格は年々下落しており、2033年前後以降のFIT後の運用、FIPとかRE100などとされる新たな制度での収益性の持続が鍵になる”暫定短中期での投資先”なのは事実ですが、高配当と面白い投資先です。

NISAの成長投資枠を活用して投資効率を上げよう

■NISA成長投資について

NISAの投資枠では、最大1,800万円までの運用が可能ですが、うち成長投資枠が配当生活の対象口座になり、毎年投資の最大枠は240万円、5年間で成長投資枠最大の元本1,200万円までが投資可能です。

NISAには分配金や売却益が非課税になるという大きなメリットがあり、これにより長期での資産形成や配当生活が有利な形で可能となります。この制度を活用しない手はありません。

もし1,200万円の投資元本で利回り5%のポジションをNISAで実現できたとすれば、半年ごとに30万円、年間60万円の分配金や配当金が得られます。つまり前段で解説した毎月5万円の不労所得の実現です。

成長投資枠1,200万円×5%=60万円

60万円÷12ヶ月=毎月5万円

10年で600万円、20年で1,200万円です!

このスキームが続くとすれば、NISA口座内では配当・分配金は全て非課税となり、恒久的にこの収益を非課税で受け取れる事となります。私も旧NISAと特定口座、新NISAを現在併用しており、非課税のメリットも多く享受しています。

統合された新NISA運用をもっと知りたい(全50回シリーズ)

皆さんもこの『NISAの成長投資枠を活用した”高配当投資によるインカムゲイン獲得”』を目指してみませんか?

NISAで作ったポジションは恒久保有が出来、非課税によるREITなどの運用にとって最適な設計になります。運用には少しコツがいりますが、全体像を把握して長期にリターンを得られれば、恒久的な不労所得の獲得ができるのです。

インカムゲインを狙う投資方法は、下の右の図にある『旧NISAの一般NISA』のイメージに相当し、毎年の配当などを全て可処分所得で受け取ることができます。

もちろんこれを再投資しての資産拡大も可能です。つまりこれは資産形成やリタイア後の消費行動にも活用することが出来るということです。

このJ-REIT保有による分配金獲得ですが、当月予定の分配金の全てが私の運用するSBI証券から入金されましたので、当月のインカムゲインとして公開します。インカムゲイン投資のイメージと共に今後の運用のご参考にしてください。

2025年5月のリート・債券投資のインカムゲインまとめ

●●万円のインカムゲインを報告

多くのインカムゲインは決算月の3か月後に配当や分配金の入金となります。リート13銘柄と米国国債1本からの入金です。リートの入金は決算が3か月前に行われた銘柄です。レポートは入金が実現した全て税引ベースでの実績となっています。

リートなどのインカムゲイン収入を報告

≪その他インカム投資の補足≫

 

※これ以外にインカム収入としては米国ETFファンドやREITや高配当株式のETFファンド、不動産投資の家賃からと様々なインカムゲインの入金がありました。

 

 

赤文字は当月に入金されました

◆米国ドル建てETF　(利回りは2025.3現在調べ)

 

・BLV 米国長期債ETF

   (毎月分配) 3.69%

・BND 米国長期債券ETF

   (毎月分配) 3.63%

・PFF  優先株式＆インカム証券ETF

   (毎月分配)  6.34%

・TLT iシェアーズ超長期国債

　(毎月分配)4.14%

・HDV  iシェアーズ゛米国高配当株

   (年4回分配)ETF  3.26%

・SPYD  SPDRポートS&P500高配当株

   (年4回分配) 4.23% 

・EDV ﾊﾞﾝｶﾞｰﾄﾞ超長期米国債　NISA可能銘柄

　(年4回分配)4.45%

・VYM  バンガード米国高配当ETF

   (年4回分配)  2.72%

 

その他の投資インカム運用

◆JリートETF (毎月分配アセット)

・MAXIS JリートETF

(年4回分配 1/4/7/10) 4.34%

・Ｏｎｅ ＥＴＦ 東証ＲＥＩＴ指数

(年4回分配2/5/8/11) 4.44%

・IシェアーズコアJリート

(年4回分配　3/6/9/12) 4.69%

 

◆日本高配当ETF　

・NF日本高配当50指数ETF

(年4回分配　2/5/8/11 )　3.34%

・iFree TOPIX高配当40ETF 

(年4回分配 3/6/9/12) 2.57%

・GX MSCIスーパーディビィデンド-日本株式ETF

(年4回分配　3/6/9/12) 4.12%

 

・ワンルーム不動産投資 家賃(毎月)

・個人向け国債変動10年(年2回利金)

・定期預金の満期インカム

 

資産3分法を活用したポジション

まずは私の配信したNISAの基本編(全50講座がなんと無料)を読んで、NISA資産形成について勉強してみませんか? そんな人はここから入ってみてください。

 

始めから読むはここから

 

 

資産形成による経済的な自立・自由の実現『FIRE』(「Financial Independence, Retire Early」)早期リタイアについて興味のある人はこちらもお読みください。(全５０講座　無料提供)

 

『経済的自由の実現!! 年間400万円超えインカムゲイン獲得』2021年運用を総括

 

これまで40代からの特別な収入の高い人ではなくても『金融資産5,000万円』を作る方法をシリーズ化して解説してきました。さまざまな運用方法があるのもお判りいただけたと思います。

 

またこの全50回でのシリーズを読まれた人は、金融資産を作る目的やその具体策については相当理解が進むでしょう。

 

今回はインカムゲイン投資の効果について解説しました。インカムゲインは不労所得の代名詞でもあり、多くの方が配当生活に憧れていますが、運用にはたくさんの留意点があります。

 

こんな部分も含めてお金のホームドクターFPに、しかも非販売系のFPに相談されることをお勧めします。

 

 

 

お金のホームドクターFPのアドバイスを参考にしながら、あなたにとって最適なポートフォリオを考える事は、ある意味、資産形成や資産管理の近道だといえます。長期的な資産運用を正しい方法で行えれば、多くの方が資産が増えていくことでしょう。

 

そして更に真剣に資産形成やFIREについてFPと面談を希望される方は、ここからメニューを選択してお問い合わせください。資産管理・資産形成・資産計画をご相談者様にカスタマイズしてご要望に対応しています。

 

★このFPブログ講座を書いてる人★

独立系非販売の数少ないファイナンシャルプランナーとして活動中

40代でも間に合う5,000万円資産形成を提唱しておりメディア記事も多数寄稿

経験ノウハウによる老後資金や資産形成へ向けた家計改善、iDeCoやNISA運用による資産形成、バランスの取れた米国国債債券投資を組み合わせてのアセットプラン作成、ライフプランからのアドバイスやリタイアメント向け相談やコンサルタントを行っている。

東京浅草の下町FPとして、ブログ講座やメルマガが好評で読者・会員も多数。

この講座をベースとして注目のFP監修本『最新版 お金の教科書』も発刊され、資産形成ノウハウを公開している。

保険や金融商品を販売しない顧客中心のコンサルで、様々なサービスを提供中。

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