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J-REIT年間50万円超の分配ポジションを公開【下町FPブログ】インカム投資入門

 

 

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FPブログ公開 ほったらかしJ-REITで年間50万円超の分配金

 

インフラファンド・ETF投資信託・債券投資・不動産投資・ソーシャルレンディングとファイナンシャルプランナーが実際に運用検証をしているインカムゲインで経済的自立を確保するシリーズです。

 

 

資産運用をすべきかそうでないのかは、個々人の置かれているライフプラン環境や投資経験、リスク耐性が大事だといつもお伝えしていますが、運営者である下町FPさんはどうなの? といった質問をよくいただきます。

 

そこで今日からは、僕の運用スタイルである『インカムゲイン』を中心としたライフスタイルを考えていきたいと思います。僕はインカム投資として、REIT、現物不動産、インフラファンド、米国高配当ETF、ソーシャルレンディング投資、国債社債、海外投資などを分散して実は行っています。

 

昨年年末にWEBコンサルを50代の相談者の方に実施、インカムゲイン運用を提案したことがありました。40代までの方でしたら多少リスクを取っても資産自体の拡大を提案しますが、その年齢ですからインカムゲインによる安定収入を提案したのです。その方は、売却を主眼とした投資信託運用商品を検討していました。年齢に応じたアドバイスをこの下の表のように考え、提案しています。

 

年代別コンサルの基本

 

 

今回使用している資料の一部は、その時のコンサルのダイジェスト資料を活用しています。相談者の方も投資信託やポートフォlリオ(資産配分)を大変勉強されていました。今、株価上昇の中で資産運用や売却利益が注目されていますが、すべての方に合致した商品は中々ありません。

 

この売却中心考え方と逆発想ですが、ほったらかしでもお金が入ってくる運用スタイル『インカム投資』の話をします。今日から投資のいろいろ、特にインカムゲインについて考えてゆくシリーズをスタートさせることにしました。

 

僕の株式のポジションも今回、初めて公開しました。ブログ講座やコンサルはやっていても実際は運用をやっていないのなんて思わないでください。投資経験がないのにiDECOだ、NISAではないのです。あるいは不動産投資をしたことのない不動産を売る営業マンではありません。実運用体験からのコンサルを行っているのです。

 

※資産形成の準備の続きは、シリーズでお伝えしています。

 

■資産運用の基本までの講座

投資を始める前にやるべき事があった①

 

・投資を始める前にやるべき事があった②

 

・年代別資産形成は運用先チャート活用のすすめ

 

 

とはいっても実は、失敗も多いのですが、成功がカバーしてくれているようです。資産運用はトライ&エラーがつきものです。ですがそのリスクをFPコンサルで低減させるのが、僕たちFPの役割のひとつとも言えます。

 

資産運用を開始する時に検討すべきことのひとつに商品でなく、運用収益の源泉の検討があります。その中で課題となるのが、キャピタルゲインとインカムゲインのどちらを中心に考えるのかがあります。

 

キャピタルゲインとインカムゲインは、どちらも投資用語です。あまり聞きなれない方もいらっしゃると思います。いずれも「投資家が受け取る利益」を指します。ただし、どういう風に受け取る利益なのか、その特徴に違いがあり、用語としては違ってくるのです。

 

まずキャピタルゲイン(capital gain)とは、保有していたポジションである資産を売却することによって、得られる却益を指します。売却益のことです。

 

つまり 

売却価格-購入価格-手数料=損益(売却益)

として計算されます。プラスならキャピタルゲインです。損失ならキャピタルロスと言います。

 

一方、インカムゲイン(income gain)とは、ポジションを保有する、資産を保有することで得られる安定的・継続的な利益のことを指します。インカムゲインには、インカムロスといった概念はありません。

 

具体的には、株式投資で受け取る配当金や投資信託の分配金、不動産投資の家賃収入、ソーラー発電所の売電収入、銀行預金や国債などの受取利息など、売却を伴わない保有により定期的に入ってくる収益がインカムゲインとして考えられます。

 

FIREなどの早期リタイア生活や老後の年金生活では、キャピタルゲインよりもインカムゲインが有利と考えられます。つまり長期にわたりポジションや配当の受け取りを目指すことです。

 

定期収入の仕組みを構築することを目的

・・として、それ自体をじぶん年金的に活用して生活するスタイルです。

 

 

この下の図は、その時のWEBコンサル面談で使った資料の1枚です。

インカムゲインについての説明に使用しました。

  ↓

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イメージがつかめましたか?

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今日はその中の一つ、いわゆる配当生活・・J-REITの可能性について考えてみたいと思います。REITはアパート投資とは違い、大型の物件や施設が多く、大型物件ですと数百億から最大1千億以上のオフィスとか、20億前後の住居マンションなどもあります。皆で出資をして不動産投資法人が借り入れをしながら運用、契約賃料から残った利益を分配金として出資者が決算時に受け取る仕組みです。株式と同じ市場でリアルタイムで売買できます。

 

 

あなたのお金の心配を解消してマネーストレスフリーを支援する下町FPの横谷です。この下町FP日々雑感は、通常のセミナー講座とは異なり、個人投資家としての実績や毎日のニュースや見聞き経験したもので、皆さんと共有したいものを『徒然なるままに』お届けしています。お気軽な気持ちでご一読下さい。

 

安定した不動産収入(分配金)が手に入る

 

通常J-REITは、大きな値上がり益は期待できない金融商品です。年に2回の分配金が、平均利回りとして3%~6%現在あります。通常の株式の高配当とは異なる高い利回りです。株式の高利回り銘柄の多くは、株価自体が下落し続けており配当が変わらず、結果として高利回りとなっているものが多いのとは少し違う仕組みです。

 

過去のJREITの記事

・J-REIT自分年金への投資プランとは

 

・J-REIT じぶん年金マネーストリスフリーの実現

 

 

J-REITの個別銘柄は、決算月もバラバラで毎月決算を6銘柄買うと毎月分配が実現できます。また分配金は、オフィスなどは5年以上の賃貸契約、住宅でも2年、商業テナントや物流倉庫も比較的長期、老人ホームなどのハウスは安定分配と多少のコロナではびくともしません。現在ホテルREITだけは、コロナ禍で売上高に対しての家賃増減契約があったり、今は特に不安定で、分配金が明らかに大きく下落しています。

 

コロナ暴落と今の価格を東証リート指数平均で見てみましょう。コロナ暴落では、何と半分近くになりましたが、利回りが確約されていることを背景にじりじりと戻してきています。

 

 

ただし、暴落後も株式に比べては、値戻りが苦戦しています。ですから、まだ伸びしろがありそうです。僕も暴落時には、7%前後になったREITを買い増しています。3.5%平均になったら、買い増しもあまりお勧めできません。

 

僕のポジションを今回公開します。僕は、FPとしての資産形成の個別相談をしていますが、実際に理屈でなく運用も行っている個人投資家でもあるのです。

 

僕のREITインカムポジションを初公開

2021.2月現在の下町FPのポジションです。ソーラーファンドも少し入っていますが、中核はほぼJ-REITで構成しています。

2021.2現在

 

 

一時は、リート指数は、2200PTから一気に半分になり暴落が発生しましたが、2/3位は戻してきています。実際家賃からの分配金もほとんど変わっていないので安心感があります。現在含み益としては、約200万円(4月現在280万円程度)になっています。これは買い増しもした結果ですが、やっと戻ってきつつあります。リート指数は、1950前後であり、通過点2000PTにはいずれ戻ると期待しています。(予定通り4月、2000をまず回復しました)

 

これを売却してしまえば、200万円-税金-手数料 で一般口座は2割減(20.325%)、NISA口座は非課税となり利益確定は出来ますが、売却するつもりはありません。利回りが低くなりすぎるくらいの価格上昇になった銘柄のみ売却をして、入替をする程度のリタイア向けほったらかし運用を実施中です。

 

現在のポジション、含み益が約200万円出ており、売却をすればキャピタルゲインの確定ですが、売却はしません。STAY HOLDでのインカムゲインを長く頂けたらと考えているからです。

 

 

では、この今回のポジションで年間の分配金はどの位なのでしょうか?

 

僕はエクセルで管理していますが、

約60万円の分配金が継続的に受け取れるのです。

 

しかもこれは毎年です。僕は毎月の決算月に合わせた銘柄配分をしていますから、分配金が少ない月でも約3万円弱、多い月では7万円弱の分配金が毎月入金されるのです。

 

この金額、ちょっとした国民年金のようですね。こんな分配が毎月J-REIT運用で約束されるのです。リタイアに対して有効と言われる『インカム投資』を今後も経験を踏まえて、ご紹介していきたいと思います。最後にこの内容は、投資を推奨するものではありません。投資は自己責任・自己判断でお願いします。

 

 

まだ高値圏でないJ-REITは長期視点で、自分年金のひとつとして期待できる

 

日々雑感、今日のポイント

 

今回から、いくつかのインカムゲインを得る運用をご紹介していきます。可能な限りの『ほったらかし投資』で収益を長期で得る方法です。

J-REITは証券取引所に上場しているため、いつでも購入・売却が可能です。J-REITの価格は市場の需給によって変動しますが、現在のような価格が低い時に購入、高い時に売却すればキャピタルゲインも狙えます。逆に、購入時よりも価格が下がった場合は、継続保有して分配金によるインカムゲインを狙うことが可能で、僕はリーマンショックの時代からJ-REITは取り扱っています。

 

それは家賃は大化けしないものの、比較的長期に運用するのに向いているからです。ワンルームマンションやアパート一棟投資などが目立つ不動産投資ですが、よりリスクを分散したJ-REITでも4%程度の利回りは確保できる環境下にあるのです。これを長期運用に活用しない手はありません。投資できる時間は、あと僅かかもしれませんが、現在の価格にはまだ期待が出来ます。

 

J-REITは、証券会社に口座開設して株式と同様の方法で購入します。10万円以下、高くても60万円前後で1株から購入可能です。少額非課税制度のNISAを利用して、分配金非課税などの毎年フル活用ならば、今なら累計600万円程度の運用が出きます。これだけでも年間24万円の分配金(600万円×4%)のポジションが長期に作れるのです。

 

リートにもリスクがたくさんあります。大きなものとしては、金利高騰リスクや地震のリスクです。次に空室リスクや賃料下落リスクでしょう。

 

会社自体は上場しており、信用度は高いです。運用開始に当たっては、リスクと仕組みを理解しての取引をお勧めします。本ブログでは、特定の金融商品を推奨するものではありません。投資は自己判断でお願いいたします。

 

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僕も40代の時に悩み、キャッシュフロー改善のために不動産投資・為替・住宅ローン借り換えと早期完済、債券・株式・ソーシャルレンドに投資して資産形成投資を実践してきました。50歳過ぎた時に現在の貯蓄形成で本当に会社を退職して資産寿命が尽きないか不安でした。

 

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